「畑を買って農業を始めたい」
「親族から農地を譲ってもらう場合も許可が必要？」
「小さな畑なら、今は誰でも買えるようになった？」
農地を売買・贈与したり、賃貸借・使用貸借によって借りたりする場合、購入後・賃借後も農地として利用するのであれば、原則として農地法3条の許可が必要です。
農地を住宅や駐車場などへ転用する4条・5条とは、目的が違います。
この記事の結論
農地法3条は、
農地を農地のまま利用するために、所有権や賃借権等を移転・設定する手続き
です。
例えば、
- 畑を購入して自分で耕作する
- 親族から農地の贈与を受けて耕作する
- 農地を借りて農業をする
といった場合に検討します。
2023年4月から、従来あった農地取得後の最低面積、いわゆる下限面積要件は廃止されました。
ただし、
「面積が小さければ誰でも農地を買える」という意味ではありません。
現在も、
- 取得する農地を含む農地を効率的に耕作できること
- 個人の場合、必要な農作業に常時従事すること（原則年間150日以上）
- 周辺農地の利用に支障を与えないこと
などの許可要件があります。
長野県の現在の3条許可制度は、
長野県「耕作目的の農地又は採草放牧地の所有権等の権利移動に伴う許可制度（3条許可）」
で確認できます。
- 農地法3条とは？
- 3条・4条・5条の違い
- 農地法3条はどんな場合に必要？
- 許可を受けずに農地を売買したら？
- 2023年に「下限面積」は廃止されています
- 下限面積がなくなったから誰でも農地を買える？
- 3条許可の主な条件① すべての農地を効率的に利用する
- 3条許可の主な条件② 原則年間150日以上農作業に従事
- 3条許可の主な条件③ 周辺農地と調和して農業をする
- 農業経験がなくても農地を買える？
- 県外に住んでいても農地を買える？
- 別荘用に農地を買うことはできる？
- 農地を買った後で家を建てたくなった場合
- 相続で農地を取得した場合は3条許可が必要？
- 親から農地を「贈与」された場合は？
- 法人でも農地を買える？
- 一般の会社は農地を借りられる？
- 大町市で農地法3条を申請する場合
- 大町市では担当農業委員等の確認が必要
- 大町市の申請受付は毎月5日～15日
- 大町市で必要になる主な添付書類
- 農地法3条申請の基本的な流れ
- 農地を買う前のチェックリスト
- 農地法3条と農地転用、どちらか分からない場合
- まとめ｜下限面積は廃止されたが、農地を自由に買えるわけではない
農地法3条とは？
農地法3条は、農地または採草放牧地について、
- 所有権を移転する
- 賃借権を設定する
- 使用貸借による権利を設定する
- その他の使用収益権を設定・移転する
場合に関係する制度です。
ポイントは、取得後も農地として利用することです。
典型例
Aさん所有の畑
↓
Bさんが購入
↓
Bさんが引き続き畑として耕作
この場合は、農地法3条の問題になります。
農林水産省も、農地を売買または貸借し、転用せず農地として使用する場合には、原則として当事者が農業委員会へ申請し許可を受ける必要があると案内しています。
3条・4条・5条の違い
農地法では、3条・4条・5条がよく出てきます。
違いを整理すると次のとおりです。
| 条文 | 主な内容 | 典型例 |
|---|---|---|
| 農地法3条 | 農地のまま権利移転・設定 | 畑を買って耕作する |
| 農地法4条 | 自分の農地を転用 | 自分の畑に住宅を建てる |
| 農地法5条 | 権利移転等＋転用 | 畑を買って住宅を建てる |
例えば、
農地法3条
畑を購入
↓
そのまま農業をする
農地法5条
畑を購入
↓
住宅・駐車場・資材置場等にする
という違いです。
4条・5条については、
農地法4条と5条の違いとは？農地転用でどちらの申請が必要か解説
をご覧ください。
農地法3条はどんな場合に必要？
代表的には次のようなケースです。
農地を売買する
Aさん所有の田畑をBさんが購入し、Bさんが農業を続ける場合です。
農地を贈与する
例えば、
父親
↓
子どもへ農地を贈与
↓
子どもが耕作
する場合です。
親族間であっても、贈与だから農地法3条が不要になるわけではありません。
農地を借りる
- 賃貸借
- 使用貸借
によって農地を借りて耕作する場合も、3条許可を検討します。
許可を受けずに農地を売買したら？
農地法3条の許可が必要な権利移転について、許可を受けずに行った場合、その行為は効力を生じません。
大町市も、
農地の売買・贈与・貸借等には農地法3条による許可が必要で、許可を受けないでした行為は無効
と案内しています。
そのため、
土地売買契約
↓
代金支払い
↓
所有権移転登記
という通常の土地取引だけを考えるのではなく、農地法上の許可を含めた取引スケジュールを組む必要があります。
2023年に「下限面積」は廃止されています
以前の農地法3条では、
農地取得後の耕作面積が一定面積以上になること
という、いわゆる下限面積要件がありました。
地域によって、
- 50アール
- 30アール
- 10アール
などの基準が設定されていたため、
「農家でなければ農地を買えない」
「小さな畑だけでは取得できない」
というイメージを持っている方も少なくありません。
しかし、この下限面積要件は2023年4月1日に廃止されました。
農林水産省も現在、下限面積要件の廃止について公式資料を公開しています。
下限面積がなくなったから誰でも農地を買える？
違います。
下限面積要件がなくなったのは、
「最低○㎡以上の農地を耕作しなければ取得できない」という面積要件がなくなった
という意味です。
農地法3条の他の許可要件までなくなったわけではありません。
例えば、
「家庭菜園に少し興味があるので農地を買っておきたい」
「とりあえず土地として持っておきたい」
というだけでは、農地法3条許可を受けられるとは限りません。
実際に農地として利用する計画が必要です。
3条許可の主な条件① すべての農地を効率的に利用する
長野県は、3条許可の要件として、
取得する農地を含むすべての農地等を効率的に利用して耕作すること
を求めています。
いわゆる全部効率利用要件です。
例えば、
すでに所有している農地
→ 長期間放置
新たな農地
→ さらに購入希望
という場合には、
現在持っている農地も含めて適切に耕作できるのか
を確認されます。
そのため、
- 農機具
- 労働力
- 農業経験
- 作付計画
- 通作距離
などから実際に耕作可能な計画かを確認します。
3条許可の主な条件② 原則年間150日以上農作業に従事
個人が農地を取得する場合、本人または世帯員等が必要な農作業に常時従事することも要件です。
長野県は現在、
原則として年間150日以上
を常時従事の目安として案内しています。
ただし、単純に、
150日を超えれば必ず許可
というだけの基準ではありません。
実際の農業内容に応じ、
- 何を栽培するのか
- 誰が作業するのか
- 作業日数
- 他の仕事との関係
- 農地までの距離
などを確認します。
会社員だから絶対に農地を取得できない、という単純な制度ではありません。
一方で、本業が別にあり農作業へほとんど従事できない場合は、常時従事要件との関係を確認する必要があります。
3条許可の主な条件③ 周辺農地と調和して農業をする
もう一つ重要なのが、地域との調和要件です。
農地を取得した結果、
周囲の農業へ悪影響を与えるような利用は認められません。
長野県は例として、
- 水利調整に参加しない
- 無農薬栽培等の取組が行われている地域で、それと調和しない農薬使用を行う
などを挙げています。
つまり、
自分の土地になれば自由に農業をしてよい
というわけではありません。
農道、水路、地域の農業方法なども含め、周辺農地との調和を確認します。
農業経験がなくても農地を買える？
農地法3条に、
「農業経験○年以上でなければ許可しない」
という全国一律の年数基準があるわけではありません。
したがって、新規就農者でも農地取得を検討できます。
ただし、
- 何を栽培するのか
- 農機具をどう用意するか
- 誰が耕作するか
- 農作業時間を確保できるか
- 農業技術をどのように身につけるか
などから、実際に継続して農地を利用できる計画かを確認されます。
下限面積廃止によって小規模な新規就農はしやすくなりましたが、実態のない農地取得が自由化されたわけではありません。
県外に住んでいても農地を買える？
大町市では、市内居住者だけでなく市外に住所を有する個人等による農地取得についても大町市農業委員会が許可を行うと案内しています。
したがって、
大町市に住所がないことだけを理由に3条許可が不可能になるわけではありません。
ただし、遠方に居住している場合、
- 実際に通って耕作できるか
- 農作業日数を確保できるか
- 農地を適切に管理できるか
という実態がより重要になります。
別荘用に農地を買うことはできる？
農地法3条は、農地として利用するための権利取得です。
そのため、
農地を購入
↓
将来住宅を建てる
という目的なら、原則として3条の問題ではありません。
この場合は、農地を住宅敷地へ変えるための農地法5条による農地転用などを確認します。
3条許可を取って農地として購入し、最初から住宅・駐車場等に使うことを予定する、という制度ではありません。
転用目的で農地を取得したい場合は、農地転用の可能性を先に確認してください。
農地を買った後で家を建てたくなった場合
3条許可で農地を購入した後に事情が変わり、
その農地へ住宅を建てたい
となる場合には、その時点で農地転用の許可要件を確認します。
3条許可を受けて農地を所有しているからといって、
自動的に住宅へ転用できるわけではありません。
農地転用では、
- 農振農用地か
- 地域計画
- 農地区分
- 立地基準
- 一般基準
- 建築・開発関係
など、3条とは別の審査があります。
農地転用の必要書類・流れについては、
農地転用の必要書類は？4条・5条申請の流れと許可までの期間を解説
をご覧ください。
相続で農地を取得した場合は3条許可が必要？
相続による取得は、通常の農地法3条許可の対象ではありません。
長野県は、
- 相続
- 遺産分割
- 包括遺贈
- 相続人に対する特定遺贈
などによる農地取得については3条許可を要しないと案内しています。
ただし、農業委員会への届出が必要です。
これは農地法3条の3による届出です。
相続だから何もしなくてよい、ではありません。
農地を相続した場合は、登記だけでなく農業委員会への届出も確認してください。
親から農地を「贈与」された場合は？
相続と贈与は違います。
例えば、
父親が存命中
↓
子どもへ農地を贈与
↓
子どもが農地として利用
する場合は、原則として農地法3条許可を検討します。
「親子だから許可不要」という制度ではありません。
比較
| 取得方法 | 3条許可 |
|---|---|
| 売買 | 原則必要 |
| 贈与 | 原則必要 |
| 賃貸借 | 原則必要 |
| 使用貸借 | 原則必要 |
| 相続 | 原則不要・届出必要 |
法人でも農地を買える？
法人による農地取得は、個人とは異なる要件があります。
農林水産省は現在、法人が農地を所有するためには「農地所有適格法人」の要件を満たす必要があると案内しています。
農地所有適格法人には、
- 法人形態
- 主たる事業
- 議決権
- 役員
などの要件があります。
詳しくは、
農林水産省「農業法人について」
をご確認ください。
一般の会社は農地を借りられる？
農地所有適格法人でない一般法人でも、一定の条件を満たせば農地を借りて農業へ参入することが可能です。
農林水産省は、一般法人による農地の貸借について、例えば、
- 適切に利用しない場合に解除できる条件を契約に付ける
- 地域で適切な役割分担を行う
- 業務執行役員または重要な使用人が1人以上農業に常時従事する
などの要件を示しています。
つまり、
一般法人
→ 農地を自由に購入して所有
ではありません。
一方、
一定の条件を満たして借りて農業へ参入
する方法があります。
農林水産省の現在の法人要件はこちらで確認できます。
農林水産省「農地所有適格法人の要件」
大町市で農地法3条を申請する場合
大町市では、現在、農地法3条申請について専用の書式・添付書類を公開しています。
主な書類は、
- 農地法3条許可申請書
- 申請書別添
- 土地に関する調書
- 土地改良事業参加申出書
- 確認票
- 案件に応じた添付書類
です。
現在の書式は、
大町市「申請書・届出書ダウンロード」
から確認できます。
大町市では担当農業委員等の確認が必要
大町市の現在の3条添付書類一覧では、
書類がそろった後、地区担当の農業委員または農地利用最適化推進委員の確認を受ける
運用になっています。
確認票には、申請地を担当する農業委員の確認欄があります。
そのため、
申請書が完成した日にそのまま窓口へ提出すれば終わり
とは限りません。
事前に地域担当者・提出書類を確認し、余裕をもって準備する必要があります。
大町市の申請受付は毎月5日～15日
大町市の現在の添付書類一覧では、農地法3条許可申請の受付期間を、
毎月5日～15日
としています。
15日が閉庁日の場合は、直前の開庁日が締切です。
そのため、
土地の売買時期や農業開始時期が決まっている場合には、農業委員会の受付スケジュールから逆算して書類を準備する必要があります。
「来週土地を買いたいので、すぐ名義変更したい」
という進め方が難しい場合があります。
農地取引では、農業委員会の申請時期も含めて予定を組むことが重要です。
大町市で必要になる主な添付書類
現在の大町市の一覧では、案件に応じて例えば次の資料を使用します。
- 土地の登記事項証明書
- 位置図
- 土地に関する調書
- 耕作証明書
- 住民票
- 戸籍謄本または戸籍の附票
- 耕作者・仮登記権者等の同意書
- 委任状
- 法人関係資料
などです。
案件によって必要書類は異なります。
特に、
- 市外居住者
- 大町市外にも農地がある
- 仮登記等がある
- 法人が取得する
- 行政書士へ申請を依頼する
場合などは追加資料を確認します。
農地法3条申請の基本的な流れ
STEP1 農地を特定する
- 所在地
- 地番
- 面積
- 現況
- 所有者
を確認します。
↓
STEP2 取得方法を確認する
- 売買
- 贈与
- 賃貸借
- 使用貸借
などを確認します。
↓
STEP3 取得後の営農計画を整理する
- 栽培作物
- 農機具
- 労働力
- 農作業日数
- 既存農地
- 通作方法
などを確認します。
↓
STEP4 3条の許可要件を確認する
- 全部効率利用
- 常時従事
- 地域との調和
- 法人の場合の要件
などを確認します。
↓
STEP5 必要書類を集める
登記事項証明書、位置図、調書等を用意します。
↓
STEP6 市町村独自の手続きを確認する
大町市の場合は担当農業委員等の確認や受付期間があります。
↓
STEP7 農業委員会へ申請する
長野県の基本的な取扱いでは、農地を譲る・貸す側と、取得・借りる側が連署して申請します。
↓
STEP8 農業委員会の審査・許可
許可後、売買・贈与・賃貸借等の権利関係を進めます。
農地を買う前のチェックリスト
農地法3条で取得を検討している場合は、次を確認してください。
- 購入後も農地として利用する
- 土地の地番・面積を確認した
- 売買・贈与・賃貸等の方法を確認した
- 自分が実際に耕作する予定がある
- 栽培する作物を決めている
- 農機具等を用意できる
- 必要な農作業日数を確保できる
- 原則年間150日の常時従事要件を確認した
- 現在所有・賃借している農地も適切に利用している
- 農地まで通作できる
- 地域の水利・農道等に対応できる
- 法人の場合は法人要件を確認した
- 大町市の場合は担当農業委員等の確認を把握した
- 申請受付期間を確認した
- 許可前に所有権移転等を完了させないよう手順を確認した
現在は「何平方メートル以上」という最低面積より、実際に農業を継続できる人・計画なのかが重要です。
農地法3条と農地転用、どちらか分からない場合
最初に確認するのは、取得後に何に使うのかです。
農業をする
農地を買う・借りる
↓
農地として耕作
→ 3条
自分の農地を農業以外に使う
自分の農地
↓
住宅・駐車場等
→ 4条
買う・借りる＋農業以外に使う
他人の農地
↓
購入・賃借
↓
住宅・駐車場等
→ 5条
この区別を最初に整理すると、必要な手続きが分かりやすくなります。
農地転用にかかる費用については、
農地転用にかかる費用はいくら？4条・5条・農振除外の費用内訳を解説
もご覧ください。
まとめ｜下限面積は廃止されたが、農地を自由に買えるわけではない
農地法3条について整理すると、次のとおりです。
| 項目 | 基本的な取扱い |
|---|---|
| 農地を買って耕作 | 3条許可を検討 |
| 農地を借りて耕作 | 3条許可を検討 |
| 農地の贈与 | 原則3条許可 |
| 相続 | 3条許可は原則不要・届出 |
| 農地を買って住宅建築 | 5条を検討 |
| 自分の農地を転用 | 4条を検討 |
| 下限面積 | 2023年4月から廃止 |
| 個人の農作業 | 原則年間150日以上の常時従事 |
| 既存農地 | すべて効率的に利用する必要あり |
| 周辺農地 | 地域との調和が必要 |
| 一般法人の農地所有 | 原則不可 |
| 一般法人の農地賃借 | 一定の条件で可能 |
最も注意したいのは、
「2023年から小さな農地なら誰でも買えるようになった」
という理解です。
廃止されたのは、最低耕作面積の要件です。
現在も、
本当に農業をするのか
農地を適切に耕作できるのか
周辺農地と調和して農業を続けられるのか
という要件は残っています。
長野県の3条許可制度については、
長野県「3条許可」
をご確認ください。
大町市での申請書類はこちらです。
大町市「申請書・届出書ダウンロード」
農地転用・農振除外等を含めた土地利用手続きについては、
農地転用・開発許可申請の専門窓口
をご覧ください。
行政書士植松悠一郎事務所では、大町市・白馬村・小谷村・池田町・松川村・安曇野市周辺を中心に、農地法3条、農地転用、農振除外等の農地手続きに対応しています。
農地法3条許可申請の行政書士報酬は、**55,000円～**です。
「農地を買って新しく農業を始めたい」
「親から農地を贈与してもらいたい」
「会社員でも3条許可を取れるか確認したい」
「農地を買いたいが3条か5条か分からない」
といった段階でもご相談いただけます。
