「農地なら申請すれば住宅を建てられるのでは？」
「第1種農地だから転用が難しいと言われた」
「第2種、第3種という区分は何が違うの？」
農地を住宅、駐車場、資材置場、店舗などに利用しようとすると、重要になるのが農地区分です。
農地転用は、すべての農地について同じ基準で判断されるわけではありません。
農地の優良性や周辺の土地利用状況などによって、
- 農用地区域内農地
- 甲種農地
- 第1種農地
- 第2種農地
- 第3種農地
などに区分され、区分によって転用許可の基本的な考え方が異なります。
大まかには、農業上重要な農地ほど転用が厳しく、市街地に近い農地ほど転用が認められやすい制度になっています。
この記事では、それぞれの農地区分と農地転用の基本的な考え方について解説します。
農振除外との違いや手続きの順番については、「農振除外と農地転用の違い｜どちらが先？」もあわせてご覧ください。
農地転用は「どの農地か」で判断が変わります
農地転用許可制度では、優良農地を確保するため、農地の優良性や周辺の土地利用状況などによって農地を区分し、農業上の利用に支障が少ない農地へ転用を誘導する仕組みになっています。
そのため、
「農地であるかどうか」だけではなく、「どのような農地なのか」
が重要です。
主な区分を許可の基本方針とともに整理すると、次のようになります。
| 農地区分 | 転用許可の基本的な考え方 |
|---|---|
| 農用地区域内農地 | 原則不許可 |
| 甲種農地 | 原則不許可 |
| 第1種農地 | 原則不許可 |
| 第2種農地 | 第3種農地等に立地することが困難な場合などに許可 |
| 第3種農地 | 原則許可 |
ただし、これはあくまで立地基準の基本的な整理です。
実際の許可可否は、農地区分だけで決まるわけではありません。
農用地区域内農地とは
農用地区域内農地とは、市町村が定める農業振興地域整備計画で、農用地区域とされた区域内にある農地です。
一般に**「青地」**と呼ばれます。
農用地区域内農地は、原則として転用が認められません。
農林水産省は、農用地区域内の農地について、農用地利用計画で指定された用途以外への転用は認められず、除外が必要と認められる場合には、農用地利用計画を変更したうえで農地転用許可を受ける必要があるとしています。
そのため、住宅や一般の事業用地などへ恒久的に転用する場合は、基本的に、
農振除外
↓
農地転用
という順番になります。
さらに地域計画区域内の農地については、地域計画の変更が先に必要となる場合があります。
農振除外について詳しくは、農林水産省「農業振興地域制度の概要」も確認できます。
甲種農地とは
甲種農地は、市街化調整区域内にある農地のうち、特に良好な営農条件を備えた農地です。
農林水産省の資料では、例えば、
- 農業公共投資後8年以内の農地
- 集団的に存在し、高性能農業機械による営農が可能な農地
などが示されています。
甲種農地は、農業上重要な農地として強く保護されているため、原則として転用不許可です。
ただし、農業用施設など、法令上の例外に該当する場合には転用が認められることがあります。
したがって、
「甲種農地だから絶対に転用できない」
と一律に判断するのではなく、予定している用途が例外許可の対象となり得るかを確認する必要があります。
第1種農地とは
第1種農地も、農業上重要な農地として位置付けられています。
農林水産省の資料では、
- 一定規模以上の集団農地
- 農業公共投資の対象となった農地
- 生産力の高い農地
などが第1種農地として整理されています。
第1種農地も基本的には原則不許可です。
ただし、一定の農業用施設など、法令上の例外に該当する場合は許可される可能性があります。
そのため、第1種農地については、
「原則不許可であり、例外要件に該当するかを確認する」
という考え方が基本になります。
第2種農地とは
第2種農地は、第1種農地ほど農業上の重要性が高くない農地や、市街地として発展する可能性のある区域内の農地などです。
農林水産省の資料では、
- 農業公共投資の対象となっていない小集団の生産力の低い農地
- 市街地として発展する可能性のある農地
などが例として示されています。
第2種農地では、第3種農地など他の土地に立地することが困難な場合などに許可するという考え方が基本です。
そのため、転用を検討する際には、
「他に転用しやすい土地で事業を行うことができないか」
という代替地の検討が問題になる場合があります。
第3種農地とは
第3種農地は、市街地の中や、市街地化が進んだ区域内にある農地です。
農林水産省の資料では、
- 都市的な整備がされた区域内の農地
- 市街地にある農地
などが示されています。
第3種農地については、立地基準上原則として許可されます。
そのため、第1種農地や第2種農地と比較すると、住宅や事業用地への転用を検討しやすい農地です。
ただし、
第3種農地だから必ず転用できるという意味ではありません。
農地転用では、農地区分とは別に、転用計画そのものについても審査されます。
「第3種だから必ず転用できる」わけではありません
農地転用許可では、農地区分などを見る立地基準だけでなく、転用事業を確実に実施できるか、周辺農地へ支障を生じさせないかなどを見る一般基準もあります。
農林水産省は、例えば、
- 他法令で必要な許認可を受けられる見込みがない
- 関係権利者の同意がない
- 周辺農地への被害防除措置が適切でない
- 一時転用後の農地への原状回復が確実でない
といった場合には許可しないという考え方を示しています。
そのため、第3種農地であっても、
実際にその場所で計画を実現できるのか
という確認は別途必要です。
第1種農地でも転用できる場合があります
反対に、
「第1種農地だから絶対に転用できない」
とも限りません。
第1種農地は原則不許可ですが、農地法上の例外に該当すれば転用できる場合があります。
重要なのは、
「第1種だから無理」
「第3種だから大丈夫」
と区分名だけで判断しないことです。
実際の検討では、
- 農地区分
- 転用目的
- 周辺の土地利用状況
- 代替地の有無
- 必要となる他法令の許認可
- 転用計画を実現できるか
- 周辺農地への影響
などを総合して確認します。
農地区分はどうやって確認する？
農地区分は、土地の登記事項証明書を見ただけでは分かりません。
登記には「田」「畑」などの地目は記載されていますが、
第1種農地、第2種農地、第3種農地などの農地区分が記載されているわけではありません。
具体的な土地については、その農地を管轄する市町村の農業委員会などへ確認します。
確認する際には、
- 所在地
- 地番
- 転用したい目的
- 建物を建てる場合は用途
- おおよその利用面積
などを整理しておくと確認を進めやすくなります。
長野県の農地転用制度全般については、長野県「農地等の転用（4条・5条許可）」でも確認できます。
農地区分だけでなく「青地かどうか」も確認します
農地区分を確認するときは、第1種・第2種・第3種だけを見るのではなく、農振農用地に指定されているかどうかも重要です。
農振農用地、いわゆる青地であれば、原則として農地転用より先に農振除外が必要になります。
また、大町市では、2025年4月1日以降、地域計画区域内の農地について、農振除外や農地転用の前に地域計画変更が必要となっています。
したがって、最初の確認段階では、
- 青地か白地か
- 地域計画区域内か
- 農地区分は何か
をセットで確認するのが重要です。
家を建てたい場合は農地転用以外の確認も必要です
農地に住宅を建てたい場合、農地転用が可能かどうかだけ確認すればよいわけではありません。
例えば、
- 都市計画法
- 建築基準法
- 道路
- 上下水道
- 排水
- 土地改良区
- 地域計画
- 農振農用地
などが関係する場合があります。
特に、都市計画法上の規制がある地域では、農地転用とは別に建築や開発についての確認が必要になる場合があります。
そのため、
農地転用できる＝予定している建物を建てられる
とは限りません。
農地以外の土地利用規制まで含めた確認については、開発許可・造成・土地利用のご相談もご覧ください。
土地を買う前に農地区分を確認する
農地を購入して住宅、店舗、駐車場、資材置場などに利用したい場合は、売買を進める前に農地区分や必要な手続きを確認することが重要です。
特に、
「売地になっているから使えるだろう」
「周りに家が建っているから大丈夫だろう」
「道路沿いだから第3種農地だろう」
といった外見だけの判断はできません。
農地転用の可否は、対象となる土地ごとに確認する必要があります。
農地転用を検討するときの確認項目
農地を住宅や事業用地などに利用したい場合は、少なくとも次の項目を確認します。
- 土地の所在地・地番
- 青地か白地か
- 地域計画区域内か
- 農地区分
- 転用目的
- 必要な面積
- 売買・賃貸など権利移転の有無
- 他法令上の規制
- 周辺農地や排水への影響
農地転用だけでなく開発許可等も関係する場合がありますので、土地利用全体を見ながら手続きの順番を整理することが重要です。
当事務所の取扱内容については、農地転用・開発許可申請の専門窓口でもご案内しています。
まとめ｜農地転用はまず農地区分を確認する
農地転用では、農地がどの区分に該当するかによって許可の基本的な考え方が変わります。
大まかには、
農用地区域内農地：原則不許可
甲種農地：原則不許可
第1種農地：原則不許可
第2種農地：第3種農地等への立地が困難な場合などに許可
第3種農地：原則許可
という整理になります。
ただし、実際の転用可否は農地区分だけでは決まりません。
農振農用地、地域計画、転用目的、代替地、周辺農地への影響、都市計画法などの他法令も含めて確認する必要があります。
行政書士植松悠一郎事務所では、大町市・白馬村・小谷村・池田町・松川村・安曇野市周辺を中心に、農地転用、農振除外、開発許可など土地利用に関するご相談に対応しています。
報酬の目安については、料金案内をご確認ください。
「この農地は転用できるのか」「家を建てられる土地なのか」「購入前に必要な手続きを確認したい」といった段階でもご相談いただけます。
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