「農地に家を建てたいので農地転用をしようとしたら、先に農振除外が必要と言われた」
「農振除外と農地転用は何が違うのか分からない」
「青地、白地、地域計画など、似たような言葉が多くて手続きの順番が分からない」
農地を住宅、駐車場、資材置場、店舗などに利用しようとすると、このような問題がよく出てきます。
農振除外と農地転用は、どちらも農地を別の用途に利用するときに関係する制度ですが、まったく別の手続きです。
簡単に整理すると、
農振除外は「農業のために確保する区域から外す手続き」
農地転用は「農地を住宅や駐車場など農地以外の用途に変える手続き」
です。
そして、農振農用地、いわゆる「青地」に指定されている農地を住宅などへ転用する場合は、原則として、
地域計画の変更（必要な場合）
↓
農振除外
↓
農地転用
という順番で進めます。
農地転用や農振除外だけでなく、開発許可や建築関係の確認まで関係する土地については、当事務所の農地転用・開発許可申請の専門窓口もご覧ください。
この記事では、農振除外と農地転用の違い、青地・白地の違い、手続きの順番、確認すべきポイントについて解説します。
農振除外と農地転用は別の制度です
まず理解しておきたいのは、農振除外と農地転用は同じ手続きではないということです。
農地には、大きく分けて、
- 農業振興地域制度による土地利用の規制
- 農地法による農地転用の規制
という二つの仕組みが関係しています。
農林水産省も、農業振興地域制度と農地転用許可制度をそれぞれ設け、農地の確保と土地利用の調整を行っています。詳しくは農林水産省「農業振興地域制度の概要」で確認できます。
農振除外とは
市町村は、将来にわたって農業に利用していくべき土地を「農用地区域」に指定しています。
この農用地区域に含まれる農地は、一般に青地と呼ばれます。
農用地区域内では農業上の利用を確保するため、指定された用途以外への利用が制限されています。住宅などへ恒久的に転用する計画があり、一定の要件を満たす場合には、農用地利用計画を変更し、その土地を農用地区域から外す手続きを行います。
これが一般にいう農振除外です。
農地転用とは
一方、農地転用とは、農地を農地以外の用途に変更することです。
例えば、
- 住宅を建てる
- 駐車場にする
- 資材置場にする
- 店舗や事務所を建てる
- 工場や倉庫を建てる
といった場合が該当します。
長野県では、農地の所有者自身が転用する場合は原則として農地法4条、売買や賃貸借など権利の移転・設定を伴って転用する場合は原則として農地法5条の手続きとなります。
制度や申請手続きについては、長野県「農地等の転用（4条・5条許可）」でも確認できます。
農振除外と農地転用の違い
両者を整理すると次のようになります。
| 項目 | 農振除外 | 農地転用 |
|---|---|---|
| 主な制度 | 農業振興地域制度 | 農地法 |
| 目的 | 農用地区域から土地を外す | 農地を農地以外の用途に変える |
| 主な対象 | 農振農用地（青地） | 農地 |
| 手続き後 | 農用地区域から外れる | 許可された用途への転用が可能になる |
| 手続きの順序 | 必要な場合は農地転用より先 | 農振除外後に行う場合がある |
重要なのは、農振除外が認められたからといって、自動的に農地転用も認められるわけではないという点です。
農振除外と農地転用では、制度も審査基準も異なります。
そのため、農振除外を進める前から、最終的な農地転用の可能性まで確認しておくことが重要です。
「青地」と「白地」とは？
農振除外を調べていると、「青地」「白地」という言葉がよく出てきます。
大町市では、農振農用地を「青地」、その他の農地を「白地」として案内しています。
青地
青地は、農業振興地域整備計画上の農用地区域内にある土地です。
農業上の利用を確保すべき土地であるため、住宅などへの転用は原則として制限されています。
住宅や駐車場などへ恒久的に転用する場合、まず農振除外の検討が必要になるのが基本です。
白地
白地は、農業振興地域内ではあるものの、農用地区域には指定されていない農地です。
白地であれば通常、農振除外そのものは必要ありません。
ただし、
「白地だから自由に家を建てられる」わけではありません。
その土地が農地である以上、原則として農地法上の転用手続きが必要です。
また、農地転用では、第1種農地、第2種農地、第3種農地などの農地区分によっても許可の考え方が変わります。
農地区分については、「農地転用できない土地とは？第1種・第2種・第3種農地の違い」でも詳しく解説しています。
青地を転用するときは、農振除外が先です
農振農用地を住宅などへ恒久的に転用する場合、基本的な流れは、
農振除外
↓
農地転用
です。
農林水産省も、農用地区域内の農地について、農用地区域から除外する必要が認められる場合には、農用地利用計画を変更したうえで農地法による転用許可を受ける必要があるとしています。
長野県も、農用地区域内農地を転用する場合は、原則として農地転用手続きの前に農振除外が必要と案内しています。
したがって、
「まず農地転用をして、その後に農振除外をする」
という順番ではありません。
2025年4月以降は「地域計画」の確認も重要です
現在の農地手続きで特に注意したいのが地域計画です。
大町市では、2025年4月1日以降、転用予定地が地域計画区域内の農地である場合、農振除外申請より前に地域計画の変更手続きが必要と案内しています。
詳しくは大町市「農振農用地（青地）の除外手続きについて」で確認できます。
そのため、大町市で地域計画区域内の青地を転用する場合は、
地域計画の変更
↓
農振除外
↓
農地転用
という順番になります。
また、大町市では白地や農振地域外の農地についても、地域計画区域内であれば、農地転用等の前に地域計画変更が必要とされています。
従来の「青地なら農振除外、白地なら農転」という理解だけでは不十分な場合があるため、現在は地域計画区域内かどうかも最初に確認すべき事項です。
農振除外は申請すれば必ず認められるわけではありません
農振除外は、単に「この土地に家を建てたい」という理由だけで認められる制度ではありません。
農林水産省が示している一般的な除外要件には、主に次のようなものがあります。
- 農用地区域以外に代替すべき土地がないこと
- 地域計画の達成に支障を及ぼすおそれがないこと
- 周辺農地の効率的・総合的な利用に支障を及ぼすおそれがないこと
- 担い手への農地利用の集積に支障を及ぼすおそれがないこと
- 土地改良施設の機能に支障を及ぼすおそれがないこと
- 農業基盤整備事業完了後8年を経過していること
これらの要件については、農林水産省「農業振興地域制度の概要」に記載されています。
したがって、
「自分の土地だから」
「家から近いから」
「すでに土地を買うことを決めているから」
といった事情だけで判断できるものではありません。
なぜその土地でなければならないのか、周辺農地への影響はないか、他の土地では代替できないのかなどを含めて確認されます。
農振除外できても農地転用できない場合があります
ここは特に重要です。
農振除外は、農地転用許可を保証するものではありません。
農地転用では、その農地の立地条件に関する基準と、転用計画の実現可能性や周辺農地への影響などに関する基準が審査されます。
そのため、
青地から外れた＝必ず住宅を建てられる
とは限りません。
農振除外を進める前の段階から、除外後に予定している用途で農地転用できる見込みがあるのかも確認しておくことが重要です。
農地転用の4条と5条の違い
農地転用には、主に農地法4条と5条があります。
農地法4条
現在の農地所有者が、自分自身でその土地を転用する場合です。
例えば、
「自分が所有している畑に自宅を建てる」
といったケースです。
農地法5条
売買、賃貸借、使用貸借など、権利の移転や設定を伴って転用する場合です。
例えば、
「農地を購入して、その土地に住宅を建てる」
といったケースです。
長野県は、5条許可を受ける場合には別途4条許可を受ける必要はないと案内しています。
農地に家を建てる場合の確認順序
農地に住宅を建てたい場合、いきなり農地転用申請書を作り始めるのではなく、土地の状況を順番に確認していきます。
1．対象地が農地か確認する
登記上の地目だけでなく、土地の現況も含めて確認します。
2．農振農用地（青地）か確認する
青地であれば、原則として農振除外を検討する必要があります。
3．地域計画区域内か確認する
地域計画区域内である場合、農振除外や農地転用より先に地域計画変更が必要になることがあります。
4．農振除外の可能性を確認する
青地の場合は、代替地の有無、周辺農地への影響、土地改良事業などを確認します。
5．農地転用の可能性を確認する
農地区分、転用目的、計画内容などから、転用許可の見込みを確認します。
6．建築・開発関係の規制も確認する
農地転用が可能でも、それだけで建物を建てられるとは限りません。
都市計画法、建築基準法、道路、上下水道、排水など、別の規制が関係する場合があります。
土地利用全体の確認については、当事務所の開発許可・造成・土地利用のご相談でも説明しています。
大町市で農振除外をする場合
大町市では、農振除外申請を年3回受け付けています。
現在公表されている受付期限は、
- 第1回：4月10日まで
- 第2回：8月10日まで
- 第3回：12月10日まで
です。
期限が土日祝日の場合は、その前の平日までとされています。
農振除外はいつでも随時申請できる手続きではないため、住宅建築や土地購入などに予定時期がある場合は注意が必要です。
計画が進んでから青地であることが分かると、予定していた売買や建築のスケジュールに大きく影響する可能性があります。
土地を買う前に確認することが重要です
農地を購入して住宅や事業用地として利用したい場合は、契約を先に進める前に、
- 農振農用地か
- 地域計画区域内か
- 農地転用できる農地か
- 予定している用途で利用できるか
- 開発許可など他の手続きが必要か
を確認しておくことが重要です。
特に、
「農地転用できると思って土地を買ったが、実際には予定していた用途への転用が難しかった」
という状態になると、土地利用計画そのものを変更しなければならなくなる可能性があります。
農地の場合は、通常の宅地と同じ感覚で売買や建築計画を進めないことが重要です。
農振除外・農地転用の相談で確認したい情報
相談する際には、少なくとも次の情報が分かると確認を進めやすくなります。
- 土地の所在地・地番
- 現在の所有者
- 土地をどのように利用したいか
- 建物を建てる場合はその用途
- 売買予定があるか
- おおよその利用面積
- 希望する利用開始・建築時期
特に地番が分かれば、農振農用地や地域計画、農地区分などについて具体的な確認を進めやすくなります。
まとめ｜最初に青地・地域計画・農地区分を確認する
農振除外と農地転用は別の制度です。
農振農用地、いわゆる青地を住宅などへ転用する場合は、原則として、
農振除外
↓
農地転用
という順番になります。
さらに現在は、土地によってはその前に地域計画の変更が必要です。
そのため、農地を住宅や駐車場、事業用地などとして利用したい場合は、まず、
「青地か白地か」
「地域計画区域内か」
「農地転用上どのような農地なのか」
を確認することが重要です。
行政書士植松悠一郎事務所では、大町市・白馬村・小谷村・池田町・松川村・安曇野市周辺を中心に、農地転用、農振除外、開発許可など土地利用に関するご相談に対応しています。
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