大町市・白馬村・小谷村・池田町・松川村・安曇野市周辺の土地活用をサポートします
農地を宅地にしたい。
畑を資材置き場や駐車場にしたい。
土地を買って、住宅・店舗・宿泊施設・事業用地として使いたい。
でも、農地転用や開発許可が必要なのか分からない。
このような土地利用では、農地法、農振法、都市計画法、建築基準法、景観条例、道路・水路・排水など、複数の制度が関係することがあります。
行政書士 植松悠一郎事務所では、大町市を拠点に、白馬村・小谷村・池田町・松川村・安曇野市など、長野県中信・北アルプス地域の農地転用、農振除外、開発許可、土地利用に関する手続きをサポートしています。
土地活用は、計画を進めた後で「実は許可が難しい」「先に別の手続きが必要だった」と分かると、大きな手戻りになります。
売買契約、工事契約、建築計画を進める前に、まずは土地の状況と必要な手続きを確認することが大切です。
このような方はご相談ください
土地所有者の方
- 相続した田・畑を活用したい
- 農地を宅地にして家を建てたい
- 農地を売りたいが、転用できる土地か分からない
- 青地、農振農用地と言われて困っている
- 使っていない農地を駐車場や資材置き場にしたい
建設業者・事業者の方
- 資材置き場や車両置き場を確保したい
- 事務所、倉庫、作業場を建てたい
- 農地を事業用地として購入・賃借したい
- 計画地に農地転用や開発許可が必要か確認したい
- 役所との事前相談や書類準備に不安がある
不動産業者・建築関係者の方
- 売買前に農地転用の見込みを確認したい
- 買主から土地利用の相談を受けている
- 農地転用、農振除外、開発許可の段取りを整理したい
- 建築確認の前に、土地利用上の手続きを確認したい
- 売主・買主・施工業者・行政との調整を進めたい
対応できる主な土地利用
| 利用目的 | 主な確認事項 |
|---|---|
| 住宅用地 | 農地転用、接道、排水、建築可能性 |
| 駐車場 | 農地転用、出入口、周辺農地への影響 |
| 資材置き場 | 農地転用、造成、排水、近隣への影響 |
| 倉庫・作業場 | 農地転用、開発許可、建築確認との関係 |
| 店舗・事務所 | 農地転用、開発許可、用途地域、接道 |
| 宿泊施設・別荘 | 農地転用、開発許可、景観、建築関係 |
| 太陽光発電 | 農地転用、農地区分、排水、周辺環境 |
| 分譲・造成 | 開発許可、道路、水路、排水、関係機関協議 |
農地転用だけで済む場合もあれば、農振除外、開発許可、景観届出、道路・水路関係の手続きなどが関係する場合もあります。
当事務所では、まず全体像を整理し、必要な手続きと進め方を分かりやすくご案内します。
農地転用とは
農地転用とは、田や畑などの農地を、農地以外の目的で利用するための手続きです。
たとえば、次のような利用は農地転用にあたる可能性があります。
- 住宅を建てる
- 駐車場にする
- 資材置き場にする
- 倉庫や作業場を建てる
- 店舗や事務所を建てる
- 太陽光発電設備を設置する
- 宿泊施設や別荘用地として使う
- 進入路や道路として使う
登記簿上の地目が「田」や「畑」になっている場合だけでなく、現況が農地と判断される場合にも、農地法上の手続きが必要になることがあります。
農地法4条と5条の違い
| 種類 | どんな場合か | 例 |
|---|---|---|
| 農地法4条 | 自分の農地を、自分で農地以外に使う場合 | 自分の畑に住宅を建てる |
| 農地法5条 | 農地を売買・賃貸借・使用貸借などで取得または借りて、農地以外に使う場合 | 農地を買って資材置き場にする |
農地転用では、土地の場所、農地区分、周辺農地への影響、排水、接道、資金計画、事業計画の実現可能性などが確認されます。
「農地を買えばすぐ使える」
「地目変更すれば建てられる」
という単純な話ではないため、売買や工事の前に確認することをおすすめします。
青地・農振農用地の場合は特に注意が必要です
農地の中でも、農業振興地域内の農用地区域に入っている土地、いわゆる「青地」は、原則として農地転用が難しい土地です。
この場合、すぐに農地転用の申請をするのではなく、先に農振除外の手続きが必要になることがあります。
農振除外は時間がかかりやすく、必ず認められるものでもありません。
そのため、青地かどうか分からない段階でも、土地活用を考え始めた時点で早めに確認することが大切です。
当事務所では、次のような点を確認しながら、現実的な進め方をご提案します。
- 農振農用地に該当するか
- 農地転用が見込める土地か
- 農振除外が必要か
- 計画内容に無理がないか
- 他の候補地を検討した方がよいか
- 売買や工事の前に何を確認すべきか
開発許可・土地利用の確認も重要です
農地転用ができれば、必ず建物を建てたり造成したりできるとは限りません。
土地の造成、区画の変更、建物の建築、進入路の設置、排水計画などが関係する場合には、都市計画法上の開発許可や、自治体の開発指導、建築確認、景観届出、道路・水路関係の手続きなどが必要になることがあります。
特に次のような計画では、農地転用だけでなく、土地利用全体の確認が必要です。
- 宅地造成
- 分譲地
- 店舗・事務所・工場の建設
- 宿泊施設・別荘・民泊施設の整備
- 大きな駐車場
- 資材置き場
- 太陽光発電設備
- 進入路の新設
- 水路や側溝に関係する工事
- 山林や傾斜地を含む開発
開発許可や関連手続きは、計画地の区域、面積、予定建築物の用途、接道、排水、周辺環境などによって判断が変わります。
当事務所では、行政書士として対応できる申請書類の作成や行政窓口との事前確認を行い、測量、設計、建築確認、登記など他士業・専門家の関与が必要な場合には、必要に応じて連携して進めます。
開発許可が必要かどうかは、土地の場所、面積、造成の有無、建築物の有無、道路・排水計画などによって判断が変わります。
農地転用とあわせて、造成・資材置き場・駐車場・事業用地・宿泊施設用地などの土地利用を検討している方は、開発許可・造成・土地利用の専門ページもご覧ください。
手続きの流れ
1. 初回相談
土地の所在地、現在の地目、利用目的、売買や工事の予定などをお聞きします。
この段階では、まだ計画が固まっていなくても大丈夫です。
「この土地を使えるか知りたい」という段階からご相談いただけます。
2. 土地・制度の確認
公図、登記事項証明書、農地区分、農振農用地、都市計画区域、接道、排水、周辺状況などを確認します。
必要に応じて、農業委員会、市町村、県の関係窓口に事前確認を行います。
3. 必要な手続きの整理
農地転用で進められるのか、農振除外が必要か、開発許可やその他の届出が関係するかを整理します。
あわせて、申請までに準備すべき資料、関係者との調整、想定されるスケジュールをご案内します。
4. お見積り・ご依頼
必要な手続きと業務範囲を整理したうえで、お見積りをご提示します。
内容にご納得いただいた後、正式にご依頼いただきます。
5. 申請書類の作成・提出
申請書、理由書、事業計画書、位置図、土地関係書類、同意書など、必要な書類を作成・整理します。
役所から追加確認や補正があった場合も、内容を確認しながら対応します。
6. 許可・届出完了後のご案内
許可後の注意点、工事着手、完了報告、地目変更登記が必要になる場合など、次に必要な手続きもご案内します。
ご相談時に分かるとスムーズなこと
ご相談の際、次の情報があると確認がスムーズです。
すべて揃っていなくても、ご相談は可能です。
| 確認したいこと | 例 |
|---|---|
| 土地の場所 | 地番、住所、場所が分かる地図 |
| 現在の地目 | 田、畑、宅地、山林、雑種地など |
| 利用目的 | 住宅、駐車場、資材置き場、倉庫、店舗など |
| 面積 | おおよその土地面積 |
| 所有者 | 自分の土地か、購入予定か、借りる予定か |
| 工事予定 | 造成、建築、舗装、進入路設置など |
| 関係者 | 売主、買主、建設業者、不動産業者など |
特に、売買契約や工事契約を進める前の段階でご相談いただくと、手戻りを防ぎやすくなります。
当事務所にご相談いただくメリット
地元エリアの土地利用に対応
大町市を拠点に、北安曇郡の白馬村・小谷村・池田町・松川村、安曇野市など、北アルプス地域・中信地域の農地転用や土地利用のご相談に対応しています。
地域によって、農地の状況、土地利用の傾向、観光・宿泊施設の需要、別荘地、資材置き場需要などが異なります。
地域事情も踏まえて、現実的な進め方を一緒に整理します。
建設業者・不動産業者のご相談にも対応
農地転用や開発許可は、建設業者様、不動産業者様、建築関係者様からのご相談も多い分野です。
「お客様から農地の相談を受けた」
「資材置き場に使える土地か確認したい」
「売買前に転用の見込みを確認したい」
このような段階からご相談いただけます。
複数の手続きを整理して進めます
農地転用、農振除外、開発許可、景観届出、道路・水路関係、建築確認など、土地利用には複数の手続きが関係することがあります。
当事務所では、行政書士として対応できる手続きを中心に、必要に応じて他の専門家とも連携しながら、全体の段取りを整理します。
対応エリア
大町市を中心に、長野県中信・北アルプス地域、長野県内全域のご相談に対応しています。
- 大町市
- 白馬村
- 小谷村
- 池田町
- 松川村
- 安曇野市
- 北安曇郡周辺
- その他長野県内
遠方の方、不動産業者様、建設業者様からのご相談も可能です。
土地の場所が分かれば、まずは必要な手続きの確認から対応します。
よくあるご質問
農地を駐車場にするだけでも農地転用は必要ですか？
必要になる可能性があります。
農地を駐車場、資材置き場、宅地、倉庫用地など、農地以外の目的で使う場合は、農地転用の手続きが問題になります。
一時的な利用でも手続きが必要になる場合がありますので、自己判断で工事や利用を始める前に確認することをおすすめします。
農地を買ってから転用申請すればよいですか？
農地を転用目的で売買する場合は、農地法5条の手続きが問題になります。
許可の見込みを確認しないまま売買を進めると、予定していた利用ができない可能性があります。
売買契約の前に、農地転用が見込める土地か確認することが大切です。
青地と言われました。転用は無理ですか？
青地、つまり農振農用地の場合、原則として農地転用は難しくなります。
ただし、計画内容や土地の状況によっては、農振除外の検討が必要になる場合があります。
すぐに諦めるのではなく、まずは土地の状況と計画内容を確認することをおすすめします。
開発許可が必要かどうかも見てもらえますか？
はい。
農地転用だけでなく、開発許可、景観届出、道路・水路関係など、土地利用に関係する手続きの確認も行います。
ただし、測量、設計、建築確認、登記など、他の専門家の業務が必要になる場合には、必要に応じて連携して進めます。
相談前に何を準備すればいいですか？
土地の場所が分かる資料があるとスムーズです。
地番、住所、地図、登記事項証明書、固定資産税の通知書、売買資料、建築計画図などがあればご用意ください。
資料がそろっていない場合でも、まずは分かる範囲でご相談いただけます。
建設業者や不動産業者からの相談も可能ですか？
はい。
建設業者様、不動産業者様、建築関係者様からのご相談にも対応しています。
お客様から土地活用の相談を受けた段階、候補地を探している段階、売買前の確認段階でもご相談ください。
農地転用・開発許可は、早めの確認が大切です
農地や土地利用の手続きは、後から修正しようとすると、時間も費用も大きくかかることがあります。
特に、次のような場合は早めにご相談ください。
- 土地を買う前に、使える土地か確認したい
- 農地を資材置き場や駐車場にしたい
- 農地に住宅や倉庫を建てたい
- 青地、農振農用地と言われた
- 開発許可が必要か分からない
- 不動産売買や工事の予定がある
- 役所に相談したが、何をすればよいか分からない
大町市・白馬村・小谷村・池田町・松川村・安曇野市周辺で、農地転用、農振除外、開発許可、土地活用に関するご相談がありましたら、行政書士 植松悠一郎事務所へご相談ください。
