「農地転用をしたいけれど、何の書類を用意すればいい？」
「土地の登記簿だけあれば申請できる？」
「農地転用を申請してから許可まで、どのくらいかかる？」
農地を住宅、駐車場、資材置場、店舗などに利用する場合、農地法4条または5条による農地転用許可が必要になることがあります。
ただし、農地転用は申請書1枚を出せば終わる手続きではありません。
この記事の結論
農地転用では、一般的に、
- 許可申請書
- 土地の登記事項証明書
- 位置図
- 建物・駐車場・道路・排水等を示す図面
- 資力を証明する資料
- 権利関係を確認する資料
- 土地改良区関係資料
などを、案件に応じて提出します。
さらに市町村ごとに追加書類や事前確認が必要になる場合があります。
大町市では、申請書のほか「転用申請土地に関する調書」「庁舎内各課持回り審査書式」等も使用します。
長野県の申請書・添付書類一覧は、長野県「農地等の転用（4条・5条許可）」から確認できます。
農地転用は4条か5条かで申請者が変わります
まず、どの申請になるかを確認します。
農地法4条
自分が所有する農地を、自分自身で転用する場合です。
例えば、
- 自分の畑に住宅を建てる
- 自分の農地を駐車場にする
- 自分の農地を資材置場にする
といったケースです。
農地法5条
売買、賃貸借、使用貸借など、権利の移転・設定を伴って転用する場合です。
例えば、
- 農地を購入して住宅を建てる
- 親の農地を借りて住宅を建てる
- 農地を借りて資材置場にする
といった場合です。
4条と5条の詳しい違いは、
農地法4条と5条の違いとは？農地転用でどちらの申請が必要か解説
をご覧ください。
農地転用で必要になる主な書類
農林水産省が示している農地転用許可の基本的な添付資料には、次のようなものがあります。
| 書類 | 主な目的 |
|---|---|
| 農地転用許可申請書 | 転用内容・申請者・土地等を申請 |
| 土地の登記事項証明書 | 所有者・地目・土地情報の確認 |
| 位置図 | 申請地の場所を確認 |
| 配置図等 | 建物・道路・排水施設等の配置を確認 |
| 資力を証する資料 | 計画を実行できる資金があるか確認 |
| 法人関係資料 | 法人の場合の登記・定款等 |
| 権利者の同意書等 | 転用を妨げる権利がある場合 |
| 土地改良区関係資料 | 土地改良区内の場合 |
| その他必要資料 | 転用目的・土地・地域によって追加 |
農林水産省の基本的な手続きについては、
農林水産省「農地転用許可の手続について」
で確認できます。
土地の登記事項証明書
農地転用では、対象となる土地を正確に特定する必要があります。
そのため、通常は土地の全部事項証明書を用意します。
ここでは、
- 所在
- 地番
- 地目
- 面積
- 所有者
- 抵当権等の権利関係
などを確認します。
登記上の地目だけで判断しない
登記が「田」「畑」であるかだけでなく、実際の土地の状態や農地法上の扱いも確認します。
また、所有者と申請者が異なる場合は、5条申請や権利関係の整理が必要になることがあります。
位置図・案内図
申請地がどこにあるのか分かる図面を提出します。
位置図では、
- 申請地
- 周辺道路
- 周辺住宅
- 周辺農地
- 主な公共施設等
との位置関係が分かるようにします。
単に住所が分かればよいというものではなく、審査する側が現地の位置関係を確認できる資料にします。
建物・駐車場・排水等の配置図
農地転用では、
「農地を何に使うのか」
を具体的に示す必要があります。
例えば住宅を建てる場合には、
- 建物
- 駐車場
- 進入路
- 庭
- 給排水設備
などの配置を図面で示します。
駐車場であれば、
- 駐車区画
- 出入口
- 通路
- 排水施設
などを示します。
資材置場であれば、
- 資材を置く範囲
- 車両の動線
- 出入口
- 排水
- 周囲との境界
などを確認します。
なぜ配置図が必要？
農地転用では、
申請面積が転用目的に対して適切か
も審査されます。
そのため、
「住宅を建てたいので農地全部を転用する」
だけではなく、
その面積を本当に必要とする計画なのか
を説明できる必要があります。
資金を証明する資料
農地転用では、計画だけではなく、
実際に転用事業を実施できるか
も確認されます。
そのため、事業費に応じて、
- 預金残高証明書
- 融資証明
- 融資予定を確認できる資料
- 資金計画書
などを使用することがあります。
例えば、
建物・造成等の総事業費
→ 3,000万円
なのに、
確認できる資金
→ 100万円
という状態では、計画を実行できるか疑問が生じます。
農地転用は「許可を取ってから資金を考える」のではなく、実現可能な事業計画を示す手続きです。
土地改良区に入っている農地は追加確認
対象農地が土地改良区の地区内にある場合、土地改良区に関する手続きや資料が必要になることがあります。
農林水産省の手続きでも、土地改良区の地区内にある場合には、原則として土地改良区の意見書等が添付資料として挙げられています。
農地転用によって、
- 農業用水路
- 排水路
- 農道
- 土地改良施設
などへ影響しないかを確認するためです。
そのため、対象地が土地改良区に入っているかは、早い段階で確認しておくことが重要です。
他の権利者がいる場合は同意関係も確認
土地に、
- 賃借権
- 使用貸借権
- その他転用を妨げる権利
などが存在する場合は、その権利関係を整理する必要があります。
農地転用許可だけ取得しても、他人の権利を無視して土地を利用できるわけではありません。
特に、
所有者と耕作者が違う
場合は注意が必要です。
大町市では追加の書類があります
農地転用の基本制度は農地法によりますが、実際の申請では、市町村ごとの様式・確認資料もあります。
大町市では、4条・5条申請について、現在、
- 4条または5条許可申請書
- 転用申請土地に関する調書
- 庁舎内各課持回り審査書式
- 添付書類一覧のうち該当する資料
を案内しています。
最新の書式は、
大町市「申請書・届出書ダウンロード」
から確認できます。
大町市の「転用申請土地に関する調書」では何を確認する？
大町市の現在の様式では、例えば、
- 隣接農地所有者への事業説明
- 周辺住民への事業説明
- 大町市開発指導要綱との関係
などを確認する欄があります。
つまり、大町市の農地転用では、
農地法の許可要件だけを確認すれば終わりではない
ケースがあります。
特に土地利用規模や内容によっては、市役所内の別部署との協議も必要になります。
農振農用地なら、先に農振除外が必要
必要書類を集め始める前に、対象地が**農振農用地（青地）**か確認することも重要です。
青地の場合、原則としてそのまま4条・5条許可へ進むことはできません。
通常は、
地域計画の変更（必要な場合）
↓
農振除外
↓
農地転用許可
という順番になります。
詳しくは、
農振除外と農地転用の違い｜どちらが先？手続きの順番を行政書士が解説
をご覧ください。
注意
青地なのに農地転用申請の書類だけ作り始めても、手続きの順番が違う場合があります。
最初に農振・地域計画を確認することが重要です。
農地区分も申請前に確認
農地転用では、
- 農用地区域内農地
- 甲種農地
- 第1種農地
- 第2種農地
- 第3種農地
などの農地区分があります。
農地区分によって、転用許可の基本的な考え方が大きく変わります。
例えば、
第3種農地
→ 原則許可
第1種農地
→ 原則不許可
という違いがあります。
農地区分については、
農地転用できない土地とは？第1種・第2種・第3種農地の違い
で詳しく解説しています。
農地転用の申請から許可までの流れ
一般的には次のように進みます。
STEP1 土地を特定する
- 所在地
- 地番
- 所有者
- 面積
- 現況
を確認します。
↓
STEP2 農振・地域計画・農地区分を確認する
そもそも農地転用許可へ進める土地なのか確認します。
↓
STEP3 転用目的を具体化する
- 住宅
- 駐車場
- 資材置場
- 店舗
- 倉庫
など、何に利用するかを確定します。
↓
STEP4 4条か5条か判断する
権利移転等を伴うか確認します。
↓
STEP5 他法令を確認する
- 都市計画法
- 建築基準法
- 道路
- 排水
- 土地改良
- 埋蔵文化財
などを確認します。
長野県も、遺跡（埋蔵文化財包蔵地）内で農地転用を行う場合には、文化財保護法上の届出が必要になる場合があると案内しています。
↓
STEP6 必要書類を作成・収集する
申請書、登記、図面、資金資料等をそろえます。
↓
STEP7 農業委員会へ申請
4条の場合は転用する者が、5条の場合は原則として譲渡人等と譲受人等が連署して提出します。
↓
STEP8 審査
農業委員会・許可権者による審査を受けます。
↓
STEP9 許可
許可後、申請した計画に沿って転用事業を実施します。
農地転用の許可まで何週間かかる？
長野県は、農業委員会が都道府県農業委員会ネットワーク機構へ意見を聴く場合の標準的な事務処理期間として、
| 手続き | 標準期間 |
|---|---|
| 申請受理から農業委員会の意見書進達 | 4週間 |
| 申請書・意見書受理後の許可等の処分 | 2週間 |
を案内しています。
つまり、このケースでは行政内部の標準的な処理だけでも合計約6週間が一つの目安になります。
ただし、ここには、
- 事前調査
- 図面作成
- 他部署との協議
- 地域計画変更
- 農振除外
- 土地改良区協議
- 書類不足の補正
などにかかる時間は含まれません。
「農地転用は6週間で終わる」という意味ではありません。
6週間は一定の場合の行政内部の標準的な処理期間です。
実際の計画では申請前の確認・準備期間も含めて考える必要があります。
長野県の標準的な処理期間は、
長野県「農地等の転用（4条・5条許可）」
で確認できます。
農振除外が必要なら期間は大きく変わります
青地の場合は、農地転用許可の前に農振除外が必要になるため、単純な農地転用より長期間になります。
さらに大町市では、地域計画区域内の場合、農振除外より前に地域計画変更が必要になる場合があります。
したがって、
土地購入
↓
2か月後に住宅着工
といった予定を立てていても、土地の状況によっては実現できないことがあります。
農地を購入したり建築スケジュールを決めたりする前に、必要な手続き全体を確認することが重要です。
許可後にも手続きがあります
農地転用許可を受けたら、それですべて終了とは限りません。
長野県では、転用許可を受けた事業について、許可条件等に応じて工事進捗状況報告・完了報告を行います。
申請した計画と異なる工事を行ったり、長期間着工しなかったりした場合には、追加の確認・手続きが必要になることがあります。
したがって、
申請
→ 許可
→ 工事
→ 完了
まで、許可内容と実際の事業を一致させて進めることが重要です。
農地転用申請前のチェックリスト
- 土地の地番を確認した
- 登記事項証明書を確認した
- 現在の所有者を確認した
- 農振農用地か確認した
- 地域計画区域内か確認した
- 農地区分を確認した
- 4条か5条か確認した
- 転用目的を具体化した
- 必要な転用面積を確認した
- 建物・駐車場等の配置を決めた
- 進入路を確認した
- 排水計画を確認した
- 必要資金を確認した
- 土地改良区との関係を確認した
- 他の権利者がいないか確認した
- 都市計画・建築関係を確認した
- 市町村独自の添付書類を確認した
必要書類を集める前に、転用可能性と手続きの順番を確認することが重要です。
転用できない土地について申請書を作ったり、先に土地を購入したりすると、後から計画そのものを見直すことになる場合があります。
まとめ｜必要書類は「土地」と「転用目的」で変わる
農地転用で必要になる主な資料を整理すると、次のとおりです。
| 分類 | 主な資料 |
|---|---|
| 基本 | 4条・5条許可申請書 |
| 土地 | 登記事項証明書・位置図 |
| 計画 | 配置図・土地利用計画 |
| 資金 | 残高証明等 |
| 権利 | 同意書等 |
| 土地改良 | 土地改良区関係資料 |
| 法人 | 登記事項証明書・定款等 |
| 市町村独自 | 調書・庁内協議資料等 |
ただし、
「この一覧を全部そろえれば必ず申請できる」
というものではありません。
対象地が、
- 青地なのか
- 地域計画区域内なのか
- 第何種農地なのか
- どのような用途へ転用するのか
- 住宅建築等の他法令が関係するのか
によって、必要な確認・書類は変わります。
農地転用・農振除外・開発許可を含めた土地利用については、
農地転用・開発許可申請の専門窓口
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