「農地を宅地にするには、全部でいくらかかる？」
「農地転用を行政書士に依頼すると何万円くらい？」
「農振除外も必要と言われた場合、農地転用とは別料金？」
農地転用にかかる費用は、4条か5条かだけでは決まりません。
対象地の農地区分、農振農用地かどうか、転用目的、図面作成、土地改良区との調整、開発許可の有無などによって総額が変わります。
この記事の結論
行政書士植松悠一郎事務所の現在の報酬目安は、
- 農地転用届出：33,000円～
- 農地法4条許可：77,000円～
- 農地法5条許可：99,000円～
- 農振除外：165,000円～
- 開発許可：220,000円～
です。
これとは別に、証明書、図面、郵送、交通、土地改良区等の関係機関、測量などの実費・追加業務が発生することがあります。
したがって、「農地転用は一律○万円」とは考えず、その土地で必要になる手続き全体を先に確認することが重要です。
現在の当事務所の報酬額は、料金案内で確認できます。
農地転用の費用は何で決まる？
農地転用にかかる費用は、大きく分けると、
- 行政書士へ依頼する場合の報酬
- 証明書・図面などの実費
- 関係機関との協議・書類取得費用
- 農振除外・開発許可など別手続きの費用
- 測量・設計等が必要な場合の専門家費用
で構成されます。
例えば、同じ「畑に家を建てる」という相談でも、
ケースA
白地
＋
比較的転用しやすい農地
＋
自己所有地
＋
住宅建築
であれば、農地法4条許可を中心に進む可能性があります。
一方、
ケースB
青地
＋
地域計画区域内
＋
農振除外が必要
＋
土地を購入
＋
開発関係の確認も必要
という場合には、
地域計画変更
↓
農振除外
↓
農地法5条許可
↓
開発・建築等の手続き
と複数の手続きが関係します。
当然、費用も大きく変わります。
農地法4条許可の行政書士報酬
農地法4条は、自分が所有する農地を自分で転用する場合の手続きです。
例えば、
- 自分の畑に住宅を建てる
- 自分の農地を駐車場にする
- 自分の農地を資材置場にする
といったケースです。
当事務所では、
農地法4条許可申請：77,000円～
を基本的な報酬額としています。
ただし、対象地や転用計画によって必要な調査・図面・関係機関との調整が増える場合は、別途費用が必要になることがあります。
農地法5条許可の行政書士報酬
農地法5条は、売買・賃貸借・使用貸借など、権利移転や権利設定を伴って農地を転用する場合です。
例えば、
- 農地を購入して住宅を建てる
- 親の農地を借りて住宅を建てる
- 農地を購入して駐車場にする
- 農地を借りて資材置場にする
といったケースです。
当事務所では、
農地法5条許可申請：99,000円～
としています。
4条と5条の違いについては、農地法4条と5条の違いとは？で詳しく解説しています。
市街化区域の届出の場合は費用が異なる
市街化区域内の農地では、一定の場合、4条・5条の許可ではなく届出になります。
当事務所では、
農地転用届出：33,000円～
としています。
ただし、長野県内で市街化区域の指定があるのは一部の市町です。
長野県の現在の案内では、
- 長野市
- 松本市
- 塩尻市
- 須坂市
- 小布施町
に市街化区域があります。
大町市・白馬村・小谷村・池田町・松川村・安曇野市について、単純に「届出だけで済む」と考えることはできません。
農振除外が必要なら別の手続きになります
対象地が農振農用地、いわゆる青地の場合、原則としてそのまま農地転用許可へ進むことはできません。
通常は、
地域計画変更（必要な場合）
↓
農振除外
↓
農地転用
という順番を確認します。
当事務所の農振除外申請の報酬は、
165,000円～
です。
つまり、例えば、
農振除外
＋
農地法5条許可
の双方が必要になる土地であれば、農地転用5条の報酬だけでは手続き全体は完了しません。
農振除外と農地転用の違いについては、農振除外と農地転用の違い｜どちらが先？をご覧ください。
開発許可が必要ならさらに別費用
農地転用が許可されても、それだけで予定している建物や造成工事を実施できるとは限りません。
土地の場所・規模・利用方法によって、
- 開発許可
- 盛土関係
- 建築確認
- 道路
- 排水
- 景観
- その他の土地利用規制
が関係する場合があります。
当事務所の開発許可申請の報酬目安は、
220,000円～
です。
農地転用と開発許可が両方必要なケースでは、双方の手続きの順序や同時進行の可否を確認します。
土地利用全体については、開発許可・造成・土地利用のご相談をご覧ください。
行政書士報酬以外にどんな実費がかかる？
農地転用では、行政書士報酬以外にも案件によって実費が発生します。
代表的なものとして、
- 土地の登記事項証明書
- 公図
- 地図・図面
- 住民票等の証明書
- 郵送費
- 交通費
- 現地調査費用
- 土地改良区等の手続きに伴う費用
- 測量費
- 設計・図面作成費
- その他関係機関への費用
などがあります。
注意
どの実費が必要になるかは案件ごとに異なります。
農地転用申請そのものの費用だけでなく、許可までに必要となる関連手続きを含めて見積もることが重要です。
土地改良区が関係する場合
対象農地が土地改良区等の区域内にある場合、追加の確認・手続きが必要になることがあります。
長野県の農地転用手続きでも、土地改良区等が関係する場合には関係資料が必要になります。
当事務所では、土地改良区・水利組合等の意見書取得代行について、
33,000円～
を追加対応の目安としています。
ただし、土地改良区等へ支払う費用がある場合は別途です。
隣接地所有者などの同意・調整が必要な場合
土地や地域によっては、
- 隣接農地所有者
- 共有者
- 耕作者
- 水利関係者
- 自治会等
との説明・調整が必要になる場合があります。
当事務所の追加対応目安は、
- 隣接地所有者・共有者等の同意書取得代行：11,000円～／1件
- 関係者への説明・調整：33,000円～
です。
なお、すべての農地転用について隣接地所有者の同意が法律上一律に必要という意味ではありません。
地域・土地・転用計画によって必要な対応を確認します。
図面作成が必要な場合
農地転用では、
- 建物配置
- 駐車場
- 進入路
- 排水
- 資材置場
- 土地利用範囲
などを図面で示すことがあります。
単純な既存図面の利用で済む場合もあれば、新たな図面作成や専門家による設計が必要になる場合もあります。
当事務所の図面作成・資料作成補助は、
33,000円～
が目安です。
測量や専門的な設計が必要な場合は、土地家屋調査士・測量士・建築士等の別費用が発生することがあります。
現地調査が必要な場合
農地転用では書類だけでは判断できないこともあります。
例えば、
- 土地の現況
- 接道
- 周囲の農地
- 高低差
- 水路
- 排水先
- 進入経路
などの確認です。
当事務所では現地確認・現地調査について、
11,000円～
を追加対応の目安としています。
農地転用の総額はいくらになる？
最終的な総額は、土地ごとに異なります。
比較的単純な例
自己所有の農地
＋
農振除外不要
＋
4条許可
＋
既存資料で図面対応可能
の場合、
4条許可申請の行政書士報酬77,000円～
＋
必要な実費
が一つの基準になります。
売買を伴う例
農地を購入
＋
農振除外不要
＋
5条許可
の場合、
5条許可申請99,000円～
＋
必要な実費
が一つの基準です。
青地の例
地域計画変更が必要
＋
農振除外
＋
農地法5条許可
＋
土地改良区等の調整
の場合は、
農振除外と農地転用を別々に検討する必要があるため、費用も大きくなります。
「農地転用だけ頼む」ことができない場合もある
相談者から見ると、
「農地転用の申請だけお願いしたい」
という案件でも、事前調査の結果、
- 青地だった
- 地域計画区域内だった
- 第1種農地だった
- 土地改良区との調整が必要だった
- 開発許可が必要だった
- 排水計画に問題があった
ということがあります。
この場合、農地転用申請書だけ作成しても計画を実現できません。
そのため、実際には、
土地を特定
↓
農振・地域計画・農地区分を確認
↓
予定用途を確認
↓
必要な手続きを確定
↓
費用を見積もる
という順番になります。
農地転用の必要書類・手続き全体については、農地転用の必要書類｜4条・5条の申請手順と許可までの期間をご覧ください。
土地を買う前に費用も確認する
農地を購入して住宅・店舗・事業用地などに利用する場合は、
土地代だけを見て購入判断しないこと
も重要です。
例えば、
土地代
＋
農振除外
＋
農地転用
＋
造成
＋
開発許可
＋
測量
＋
上下水道等
まで必要になると、土地購入後の追加費用が想定より大きくなることがあります。
土地購入前の確認ポイント
- 農振農用地か
- 地域計画区域内か
- 農地区分は何か
- 農地転用できるか
- 4条・5条のどちらか
- 開発許可等が必要か
- 土地改良区が関係するか
- 測量・図面が必要か
- 総額でどの程度の手続費用になるか
農地の転用可能性については、農地転用できない土地とは？第1種・第2種・第3種農地の違いも参考にしてください。
見積もりを取るときに伝える情報
農地転用費用を具体的に見積もるには、少なくとも次の情報があると確認しやすくなります。
- 土地の所在地
- 地番
- 土地所有者
- 転用する人
- 売買・賃貸等の有無
- 何に使いたいか
- 住宅・建物を建てるか
- 利用予定面積
- 希望時期
- 分かれば青地・白地
- 分かれば地域計画の状況
- 役所へ相談済みか
特に地番と利用目的が分かると、必要となる手続きを確認しやすくなります。
行政書士へ依頼すると何をしてもらえる？
依頼範囲は案件によって異なりますが、一般的には、
- 必要手続きの確認
- 農業委員会等との事前確認
- 申請書作成
- 添付資料整理
- 図面・土地利用計画資料の整理
- 申請代理
- 補正対応
- 関係機関との調整
などが対象になります。
ただし、
- 測量
- 建築設計
- 登記
- 土地境界の確定
などは、それぞれ別の専門資格が関係する場合があります。
必要に応じて他の専門家と連携して進めます。
農地転用・開発許可の取扱内容については、農地転用・開発許可申請の専門窓口をご覧ください。
まとめ｜「4条はいくら」だけでなく手続き全体を見る
農地転用の費用目安を整理すると、次のとおりです。
| 手続き | 当事務所報酬（税込） |
|---|---|
| 農地転用届出 | 33,000円～ |
| 農地法3条許可 | 55,000円～ |
| 農地法4条許可 | 77,000円～ |
| 農地法5条許可 | 99,000円～ |
| 農振除外 | 165,000円～ |
| 開発許可 | 220,000円～ |
これとは別に、案件によって、
- 証明書
- 郵送・交通
- 図面
- 現地調査
- 土地改良区等
- 関係者調整
- 測量・設計
などの費用が生じる場合があります。
したがって、農地転用を検討するときは、
「4条はいくら？」
「5条はいくら？」
だけではなく、
その土地を予定どおり利用するために、全部でどの手続きが必要なのか
を先に確認することが重要です。
行政書士植松悠一郎事務所では、大町市・白馬村・小谷村・池田町・松川村・安曇野市周辺を中心に、農地転用、農振除外、開発許可等の土地利用手続きに対応しています。
現在の報酬額は、料金案内をご確認ください。
「この土地を転用する場合の総額を知りたい」
「農振除外まで必要なのか分からない」
「土地を買う前に手続きと費用を確認したい」
といった段階でもご相談いただけます。
ご相談はお問い合わせフォームから受け付けています。
