農地に家を建てるには？農地転用・農振除外と手続きの順番を解説

「自分の畑に家を建てたい」

「親の農地をもらって住宅を建てたい」

「安い農地を買って家を建てることはできる？」

農地に住宅を建てる場合、土地を購入して建築確認を取るだけでは進められません。

まず、その土地を農地から宅地として利用できる状態へ変更するための農地転用を確認する必要があります。

さらに土地によっては、農地転用より前に地域計画の変更や農振除外が必要になります。

この記事の結論

農地に家を建てる場合は、まず、

1. 地域計画
2. 青地・白地
3. 農地区分
4. 農地法4条・5条
5. 開発・道路・排水・建築等

を確認します。

自分の農地に自分で家を建てる場合は4条、他人の農地を買う・借りるなど権利移転等を伴って家を建てる場合は5条が基本です。

また、農振農用地、いわゆる「青地」であれば、原則としてそのまま農地転用することはできず、先に農振除外を検討します。

そして、

農地転用できる＝必ず住宅を建てられる

という意味ではありません。

都市計画、道路、排水、造成、建築基準法なども別途確認する必要があります。

長野県の農地転用制度については、
長野県「農地等の転用（4条・5条許可）」
で確認できます。

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農地に家を建てるには「農地転用」が必要

農地法上の農地を、

田・畑

から

住宅敷地

として利用することは、農地転用に当たります。

長野県も、農地を、

• 住宅
• 工場
• 駐車場

など農地以外のものにする場合は、農地法4条または5条による手続きが必要と案内しています。

つまり、

登記上の地目を「田」「畑」から「宅地」に変えるだけではありません。

先に農地法上の転用手続きを確認する必要があります。

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自分の畑に家を建てるなら農地法4条

自分が所有する農地を、自分自身で住宅敷地にする場合は、基本的に農地法4条を検討します。

例えば、

本人所有の畑

↓

本人が住宅を建築

というケースです。

例

大町市に自分名義の畑がある

↓

そこへ自分の自宅を建てる

↓

4条許可を検討

という流れです。

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他人の農地を買って家を建てるなら5条

農地の売買・賃貸借・使用貸借などの権利移転・設定と農地転用を同時に行う場合は、基本的に農地法5条です。

例えば、

Aさん所有の畑

↓

Bさんが購入

↓

Bさんが住宅を建築

というケースです。

この場合は、

農地を取得すること

と

農地を住宅敷地へ転用すること

を合わせて5条で確認します。

5条許可を受ける場合、同じ転用について別途4条許可を取る必要はありません。

4条・5条の違いについては、
農地法4条と5条の違いとは？農地転用でどちらの申請が必要か解説
をご覧ください。

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親の畑に子どもが家を建てる場合は？

実務上よくあるケースです。

例えば、

土地所有者
→ 父

家を建てる人
→ 子

という場合です。

「親子だから4条」とは限りません。

土地の所有者である父自身が住宅を建てる

父所有の農地

↓

父自身が転用

→ 4条

父の土地を子が借りて住宅を建てる

父所有の農地

↓

子へ使用貸借等

↓

子が住宅を建てる

→ 5条を検討

となります。

誰の土地かだけではなく、誰が転用し、所有権・賃借権・使用貸借等の権利が動くのかを確認します。

親族間だから農地法の手続きが不要になるわけではありません。

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農地ならどこでも住宅に転用できる？

できません。

農地転用では、まず農地の場所・性質によって立地基準を確認します。

長野県では農地を主に、

• 農用地区域内農地
• 甲種農地
• 第1種農地
• 第2種農地
• 第3種農地

に区分し、それぞれ許可方針を変えています。

農地区分	基本的な許可方針
第3種農地	原則許可
第2種農地	他の土地への立地が困難な場合等に許可
第1種農地	原則不許可・一定の例外あり
甲種農地	原則不許可・一定の例外あり
農用地区域内農地	原則不許可

したがって、

「自分の土地だから家を建てられる」

とは限りません。

農地区分については、
農地転用できない土地とは？第1種・第2種・第3種農地の違いを解説
で詳しく解説しています。

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第3種農地なら住宅を建てられる？

第3種農地は、市街地の区域内または市街化の傾向が著しい区域内にある農地で、農地転用については原則許可です。

そのため、農地転用の立地基準だけを比較すると、住宅転用を検討しやすい農地です。

ただし、

第3種農地＝無条件に家を建てられる

という意味ではありません。

農地転用では立地基準だけでなく一般基準も審査されます。

さらに、

• 建築基準法
• 都市計画法
• 道路
• 排水
• 上下水道
• 造成

などが別途関係します。

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第2種農地に家を建てる場合

第2種農地では、

他の土地に立地することが困難な場合

などに転用が認められるという考え方になります。

つまり、

「この畑を持っているからここに建てたい」

だけではなく、

なぜこの土地でなければならないのか

という立地選定も問題になることがあります。

住宅計画の初期段階で農地区分を確認しておくことが重要です。

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第1種農地は住宅転用が難しい

第1種農地は、

• 集団的に存在する農地
• 土地改良事業等の公共投資の対象となった農地

など、農業上重要性の高い農地です。

長野県では原則不許可としています。

一定の例外はありますが、

「自宅を建てたい」という理由だけで当然に転用できる土地ではありません。

そのため、住宅用地として農地を購入する場合は、契約を進める前に農地区分を確認することが重要です。

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青地なら先に農振除外

農地が**農振農用地（青地）**に指定されている場合、原則としてそのまま住宅へ農地転用することはできません。

まず、農業振興地域整備計画上の農用地区域から外す農振除外を検討します。

基本的には、

農振農用地（青地）

↓

農振除外

↓

農地転用

↓

住宅建築

という順序になります。

ただし、農振除外は申請すれば必ず認められるわけではありません。

農振除外と農地転用については、
農振除外と農地転用の違い｜どちらが先？手続きの順番を行政書士が解説
をご覧ください。

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大町市では「地域計画」も先に確認

大町市では、2025年4月1日以降、転用予定の農地が地域計画区域内にある場合、農地転用等の前に地域計画の変更手続きが必要です。

青地の場合は、

地域計画変更

↓

農振除外

↓

農地転用

という順番になります。

一方、白地や農振地域外で農振除外自体が不要な土地でも、地域計画区域内であれば、

地域計画変更

↓

農地転用

という手順になる場合があります。

大町市の現在の取扱いは、
大町市「農振農用地（青地）の除外手続きについて」
で確認できます。

大町市で農地に家を建てる場合は、「青地か白地か」だけでなく「地域計画区域内か」も最初に確認します。

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農振除外には受付時期があります

農振除外が必要な場合は、住宅建築のスケジュールにも注意が必要です。

大町市では現在、農振除外申請を年3回受け付けています。

• 第1回：4月10日まで
• 第2回：8月10日まで
• 第3回：12月10日まで

したがって、

「土地を買ったので来月すぐ家を建てたい」

と思っても、青地の場合は農振除外等の手続きにより、そのスケジュールでは進められない可能性があります。

土地購入やハウスメーカーとの契約前に、必要手続きを確認しておくことが重要です。

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農振除外できれば必ず農地転用できる？

必ずしもそうではありません。

農振除外と農地転用は別の制度です。

農振除外
→ 農業振興地域整備計画上の農用地区域から外す

農地転用
→ 農地を住宅等へ転用してよいか審査する

という違いがあります。

つまり、

農振除外された

↓

自動的に農地転用許可

ではありません。

農振除外後に、あらためて農地法上の立地基準・一般基準を確認します。

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農地転用では「住宅計画が実現できるか」も審査される

農地転用では、農地の場所だけでなく転用事業の確実性も確認されます。

長野県は一般基準として、例えば、

• 転用事業を行うための資力・信用がない
• 転用面積が事業目的に対して適正でない
• 周辺農地に支障を与える
• 土砂流出・崩壊等の災害のおそれがある

場合などは許可しないとしています。

住宅であれば、

• 建物配置
• 駐車スペース
• 進入路
• 排水
• 必要な敷地面積
• 建築資金

などを具体化します。

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住宅敷地は広ければ広いほどよい？

そうではありません。

農地転用では、

申請する農地の面積が事業目的から見て適正か

も確認されます。

例えば、

住宅1棟を建てる計画

なのに、

5,000㎡の農地すべてを住宅敷地として転用

という場合、

本当にそれだけの面積が住宅計画に必要なのか

という問題になります。

住宅で必要になる、

• 建物
• 駐車場
• 庭
• 進入路
• 排水設備
• 除雪スペース

などを踏まえ、必要な転用面積を計画します。

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住宅ローンの前に農地転用を確認した方がよい

住宅を建てる場合、

• 土地売買
• ハウスメーカーとの契約
• 住宅ローン
• 設計
• 建築確認

など、多くの手続きが並行します。

しかし、そもそも農地転用できない土地であれば、住宅計画そのものを実現できません。

そのため、

土地を契約してから農地転用を確認するより、購入前に転用可能性を確認する方が安全です。

特に、

• 青地
• 第1種農地
• 第2種農地
• 地域計画区域
• 大規模な農地

の場合は、早い段階で確認することをおすすめします。

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農地転用できても「接道」で家を建てられない場合がある

農地法上転用できる土地でも、住宅建築には別の条件があります。

その代表例が道路です。

建築基準法上、予定している住宅を建築するために必要な接道条件を満たしているか確認します。

例えば、

農地転用
→ 可能

でも、

建築基準法上必要な道路に適切に接していない

↓

住宅建築に別の問題がある

ということがあります。

したがって、

農地転用の可否だけで住宅用地として購入を決めない

ことが重要です。

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排水・上下水道も確認

住宅を建てる場合には、

• 雨水
• 生活排水
• 下水道
• 浄化槽
• 上水道

なども確認します。

農地転用の一般基準でも、周辺農地の営農条件に支障を与えないことが求められます。

例えば、宅地造成後の雨水が隣接する農地へ流れ込むような計画では問題になります。

土地選びの段階から、

住宅が建つか

だけでなく、

排水をどう処理するか

も確認する必要があります。

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造成をする場合は開発許可等も確認

農地を住宅敷地にする際、

• 盛土
• 切土
• 擁壁
• 道路整備
• 土地区画の変更

などを行う場合があります。

その場合、農地転用だけでなく都市計画法上の開発許可やその他の土地利用規制が関係する可能性があります。

つまり、

農地転用許可＝造成工事のすべての許可

ではありません。

農地以外の土地利用規制については、
開発許可・造成・土地利用のご相談
もご覧ください。

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埋蔵文化財も確認が必要な場合があります

長野県は、農地で住宅を新築する場合などに、事業地が**遺跡（埋蔵文化財包蔵地）**の範囲内であれば、文化財保護法による工事前の届出が必要になると案内しています。

農地だから必ず埋蔵文化財の手続きがあるわけではありませんが、該当地では建築スケジュールに影響する可能性があります。

農地転用と並行して、市町村教育委員会等への確認が必要です。

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4条・5条の必要書類

住宅目的の農地転用では、案件に応じて例えば、

• 農地転用許可申請書
• 土地の登記事項証明書
• 位置図
• 公図等
• 建物配置図
• 土地利用計画図
• 排水計画
• 資金証明資料
• 土地改良区関係資料
• 権利関係資料

などを用意します。

住宅の場合は特に、どこに建物を建て、どこを駐車場・庭・進入路として利用するのかを図面で明確にします。

必要書類については、
農地転用の必要書類は？4条・5条申請の流れと許可までの期間を解説
をご覧ください。

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農地転用の許可にはどのくらいかかる？

長野県が現在示している標準的な事務処理期間では、30アール以下で農業委員会が県農業委員会ネットワーク機構へ意見を聴かない場合、

農業委員会の意見書進達：申請受理後3週間

＋

知事等の処分：意見書等受理後2週間

が標準です。

つまり、行政内部の標準処理だけで約5週間が一つの目安です。

30アール超などで意見聴取を行う場合は、

4週間＋2週間

が標準です。

ただし、これは、

• 地域計画変更
• 農振除外
• 事前調査
• 他法令協議
• 図面作成
• 書類補正

などの期間を含みません。

農地に家を建てる場合、「農地転用だけなら約5週間」と考えて住宅完成時期を決めるのは危険です。

特に青地の場合は、その前の手続きも含めてスケジュールを考える必要があります。

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農地に家を建てる場合の手続きの順番

土地によって異なりますが、基本的には次の順番で確認します。

STEP1　土地を特定

• 所在地
• 地番
• 所有者
• 面積
• 現況

を確認します。

↓

STEP2　地域計画を確認

対象地域で必要な場合、地域計画区域内か確認します。

↓

STEP3　青地・白地を確認

農振農用地であれば農振除外を検討します。

↓

STEP4　農地区分を確認

第1種・第2種・第3種等を確認します。

↓

STEP5　4条・5条を判断

土地所有者と住宅を建てる人、売買・賃借等の有無を確認します。

↓

STEP6　住宅建築上の規制を確認

• 道路
• 排水
• 開発
• 造成
• 建築
• 埋蔵文化財

等を確認します。

↓

STEP7　住宅計画を具体化

建物配置、駐車場、進入路、排水等を整理します。

↓

STEP8　農地転用許可申請

必要資料をそろえて農業委員会へ申請します。

↓

STEP9　許可後に計画に沿って造成・建築

農地転用許可や他の必要手続きを受けてから工事へ進みます。

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「農地を買ってから考える」は避けた方がよい

住宅用の土地を探していると、

宅地より農地の方が安い

という理由で農地を候補にする場合があります。

しかし、農地の場合、

• 農振除外できない
• 第1種農地だった
• 第2種農地で代替地の問題がある
• 接道に問題がある
• 排水できない
• 開発許可等が必要
• 想定以上に手続期間がかかる

ことがあります。

そのため、

農地を買ってから「家を建てられるか」を確認するのではなく、買う前に確認する

ことが重要です。

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売買契約をするなら農地転用を条件にする方法も

農地を購入して住宅を建てる場合、農地転用許可前に土地売買の話を進めることがあります。

この場合、

農地転用許可が取得できなかった場合の取扱い

を契約上どうするかも重要になります。

不動産会社・司法書士等とも連携し、

• 許可を停止条件とするか
• 手付金をどう扱うか
• 所有権移転時期
• 引渡し時期

などを整理したうえで進める必要があります。

農地法上、必要な許可を無視して単純に農地の所有権を取得できるわけではありません。

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家を建てる前のチェックリスト

農地に住宅を建てたい場合は、まず次を確認してください。

• 土地の所在地・地番を確認した
• 現在の所有者を確認した
• 誰が住宅を建てるか確認した
• 売買・贈与・賃貸・使用貸借の有無を確認した
• 4条・5条のどちらか確認した
• 地域計画区域内か確認した
• 青地・白地を確認した
• 農地区分を確認した
• 農振除外が必要か確認した
• 建物配置を検討した
• 必要な転用面積を確認した
• 接道を確認した
• 上下水道を確認した
• 排水計画を確認した
• 盛土・造成の有無を確認した
• 開発許可等の必要性を確認した
• 埋蔵文化財等を確認した
• 土地購入前に手続きの見通しを確認した
• 建築予定時期から手続期間を逆算した

農地に家を建てる場合は、「農地転用申請」から始めるのではなく、「この土地で住宅計画が実現できるか」の確認から始めます。

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農地転用にかかる費用

行政書士植松悠一郎事務所の現在の報酬目安は、

手続き	報酬額（税込）
農地法4条許可	77,000円～
農地法5条許可	99,000円～
農振除外	165,000円～
開発許可	220,000円～

です。

土地の状況によって、

• 現地調査
• 図面作成
• 土地改良区等との調整
• 関係者への説明
• 測量
• 他法令手続き

などが別途必要になる場合があります。

詳しくは、
農地転用にかかる費用はいくら？4条・5条・農振除外の費用内訳を解説
または
料金案内
をご確認ください。

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まとめ｜農地に家を建てるなら土地購入前の確認が重要

農地に家を建てる場合を整理すると、次のとおりです。

ケース	主な手続き
自分の農地に自分で住宅建築	4条を検討
他人の農地を購入して住宅建築	5条を検討
親の農地を借りて子が住宅建築	5条を検討
青地	原則、農振除外を先に検討
地域計画区域内	自治体の取扱いに応じ地域計画変更を先に確認
第3種農地	原則許可
第2種農地	他の土地への立地可能性等を確認
第1種・甲種	原則不許可・例外を個別確認
農地転用後	開発・道路・排水・建築等も別途確認

重要なのは、

農地転用許可だけを見ないこと

です。

住宅を建てるには、

地域計画

↓

農振

↓

農地区分

↓

農地転用

↓

開発・道路・排水・建築

と複数の制度が関係する場合があります。

特に土地を購入する場合は、契約後ではなく購入前に住宅建築までの見通しを確認することが重要です。

農地転用・農振除外については、
農地転用・開発許可申請の専門窓口
をご覧ください。

開発・造成を含めた土地利用はこちらです。
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行政書士植松悠一郎事務所では、大町市・白馬村・小谷村・池田町・松川村・安曇野市周辺を中心に、農地転用、農振除外、開発許可等の土地利用手続きに対応しています。

「親の畑に家を建てたい」

「農地を購入して住宅を建てられるか確認したい」

「青地と言われたが、どの順番で手続きをすればよいか分からない」

「土地を契約する前に農地転用できるか確認したい」

といった段階からご相談いただけます。

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