「農地を買って駐車場にする場合は5条？」

「4条と5条の両方を申請する必要がある？」

農地を住宅、駐車場、資材置場、店舗など農地以外の用途に利用する場合、よく出てくるのが農地法4条と5条です。

違いを最初に整理すると、非常にシンプルです。

この記事の結論

自分が所有する農地を、自分で転用する → 農地法4条

農地を売買・賃貸借・使用貸借などで取得・借りて転用する → 農地法5条

5条の手続きを行う場合、同じ転用について別途4条申請をする必要はありません。

長野県も、農地を住宅・工場・駐車場などへ転用する場合は4条、売買・賃貸借・使用貸借などを伴って転用する場合は5条と案内しています。
詳しくは長野県「農地等の転用（4条・5条許可）」をご確認ください。

ただし、実際の農地転用では、4条か5条かを決めれば終わりではありません。

農地区分、農振農用地、地域計画、転用目的、排水計画、他法令なども確認する必要があります。

農地法4条とは？

農地法4条は、現在の農地所有者が、自分自身で農地を農地以外の用途に転用する場合の手続きです。

例えば、

• 自分の畑に自宅を建てる
• 自分の農地を駐車場にする
• 自分の田を資材置場にする
• 自分の農地に倉庫を建てる

といったケースです。

ポイントは、農地の所有者が変わらないことです。

4条のイメージ

現在

Aさん
↓
Aさん所有の農地

転用後

Aさん
↓
Aさん所有の住宅敷地・駐車場・資材置場など

所有者はAさんのままなので、農地法4条の問題になります。

農地法5条とは？

農地法5条は、農地を転用する目的で、

• 売買する
• 贈与する
• 賃貸する
• 使用貸借する

など、農地について権利の移転や設定を伴う場合の手続きです。

例えば、

• 農地を購入して住宅を建てる
• 農地を買って駐車場にする
• 農地を借りて資材置場にする
• 親の農地を使用貸借して自宅を建てる

といったケースです。

5条のイメージ

現在

Aさん
↓
Aさん所有の農地

転用計画

AさんからBさんへ売却
↓
Bさんが住宅を建築

この場合は、

農地の権利移転＋農地転用

が同時に行われるため、農地法5条の手続きになります。

4条と5条の違いを比較

迷った場合は、

「転用と同時に、土地の所有権や使用する権利が動くか」

を見ると分かりやすくなります。

5条なら4条も一緒に申請する？

同じ転用について4条と5条の両方を申請するわけではありません。

例えば、

Aさん所有の農地
↓
Bさんが購入
↓
Bさんが住宅を建築

という場合は、農地法5条の手続きです。

「農地を転用するから4条、そのうえ売買するから5条」

という二段階の申請ではありません。

長野県も、5条許可を受ける場合は4条許可を受ける必要はないと明記しています。

親の農地に子どもが家を建てる場合は？

実務でよく問題になるケースです。

例えば、

父親所有の農地に、息子夫婦が住宅を建てる

という計画を考えてみます。

この場合、

「家族の土地だから4条」

とは限りません。

父親から息子へ、

• 所有権を移す
• 使用貸借権を設定する
• 賃借権を設定する

など、農地を利用するための権利関係が生じる場合には、5条の検討が必要になります。

重要なのは家族関係ではなく、

誰が農地を所有しているか

誰が転用事業を行うか

土地を利用するためにどのような権利を設定するか

です。

農地法3条とは何が違う？

農地については「3条」という手続きもあります。

3条と4条・5条の大きな違いは、転用するかどうかです。

例えば、

農地法3条

Aさんの畑
↓
Bさんが取得
↓
Bさんも畑として耕作

農地法5条

Aさんの畑
↓
Bさんが取得
↓
Bさんが住宅を建築

同じ「農地を買う」場合でも、購入後も農地として利用するのか、農地以外に利用するのかによって手続きが変わります。

農地法3条については、長野県「耕作目的の農地又は採草放牧地の所有権等の権利移動に伴う許可制度」で確認できます。

4条・5条でも「許可される土地か」は別問題

4条か5条かが分かっても、

その農地を実際に転用できるかどうかは別の問題です。

農地転用では、

• 農用地区域内農地
• 甲種農地
• 第1種農地
• 第2種農地
• 第3種農地

などの農地区分があります。

例えば、長野県の整理では、

第3種農地は原則許可

第1種農地は原則不許可

など、農地の立地によって転用許可の考え方が異なります。

農地区分については、
農地転用できない土地とは？第1種・第2種・第3種農地の違い
で詳しく解説しています。

注意

4条か5条かは「どの手続きか」の問題です。

その農地を転用できるかどうかは、農地区分や計画内容を別途確認する必要があります。

青地の場合は4条・5条より先に農振除外を確認

対象地が農振農用地、いわゆる青地の場合も注意が必要です。

青地は原則として、そのまま農地転用することができません。

住宅や駐車場などへ恒久的に転用する場合には、通常、

地域計画の変更（必要な場合）
↓
農振除外
↓
農地法4条または5条による農地転用

という順序になります。

つまり、

「4条か5条か」だけを確認して申請準備を始めるのは早い場合があります。

農振除外と農地転用の違いや手続きの順番については、
農振除外と農地転用の違い｜どちらが先？手続きの順番を行政書士が解説
をご覧ください。

市街化区域なら「許可」ではなく届出になる場合があります

農地法4条・5条では通常、農地転用の許可が問題になります。

ただし、市街化区域内にある農地については、あらかじめ農業委員会へ所定の届出を行うことで、転用許可を要しない場合があります。

一般に、

• 4条届出
• 5条届出

などと呼ばれます。

長野県は、市街化区域内の農地について、事前に農業委員会へ届け出た場合には許可を要しないと案内しています。

長野県で市街化区域の指定がある市町

長野県の2026年5月28日現在の案内では、市街化区域の指定があるのは、

• 長野市
• 松本市
• 塩尻市
• 須坂市
• 小布施町

の5市町です。

したがって、大町市・白馬村・小谷村・池田町・松川村・安曇野市の農地について、

「市街化区域だから届出だけでよいだろう」

と考えることはできません。

対象地ごとに必要な手続きを確認する必要があります。

4条と5条では申請する人も違う

長野県の手続きでは、4条の場合は、農地転用を行おうとする人が申請書をその農地のある農業委員会へ提出します。

一方、5条の場合は、

農地を譲り渡す・貸す側

と

農地を取得・借りて転用する側

が申請書に連署して、その農地のある市町村の農業委員会へ提出します。

そのため、5条では売主・買主、貸主・借主など複数の当事者で必要書類をそろえることになります。

売買契約や土地利用計画を進める際は、農地転用申請に必要な協力についても事前に確認しておくことが重要です。

農地を買う前に5条許可の見込みを確認する

特に注意したいのが、農地を購入して住宅や事業用地として利用するケースです。

農地を購入してから、

「この土地は転用できない」

と分かると、計画そのものに大きな影響が出ます。

そのため、売買を進める前に、

• 農振農用地ではないか
• 農地区分は何か
• 予定用途への転用が認められるか
• 地域計画の変更が必要か
• 開発許可等が必要か

などを確認することが重要です。

土地を買う前に確認

「農地を取得できるか」だけではなく、

「取得後、予定している用途で利用できるか」

まで確認することが重要です。

農地転用・農振除外・開発許可を含めた土地利用については、
農地転用・開発許可申請の専門窓口
でもご案内しています。

住宅を建てる場合の典型的な確認順序

例えば、農地を購入して住宅を建てる場合は、概ね次のように確認します。

1．土地の地番・現況を確認

まず対象地を特定します。

2．農振農用地か確認

青地の場合は、農振除外の可能性を確認します。

3．地域計画を確認

地域計画区域内の場合は、変更手続きが必要になることがあります。

4．農地区分を確認

第1種、第2種、第3種など、農地転用上の区分を確認します。

5．4条・5条を判断

売買・賃貸借・使用貸借等を伴うなら通常5条、自分の農地を自分で転用するなら通常4条です。

6．建築・開発関係を確認

農地転用できても、予定している住宅を建築できるとは限りません。

都市計画法、建築基準法、道路、排水など、別の確認が必要になる場合があります。

土地利用全体の確認については、
開発許可・造成・土地利用のご相談
もご覧ください。

7．必要な申請を進める

必要となる農地転用や他法令の手続きを整理して申請します。

農地転用前のチェックリスト

農地を住宅、駐車場、資材置場などに利用する場合は、次を確認してください。

• 現在の農地所有者は誰か
• 転用する人は誰か
• 売買を伴うか
• 賃貸借を伴うか
• 使用貸借を伴うか
• 4条か5条か
• 農振農用地か
• 地域計画区域内か
• 農地区分は何か
• 転用目的は何か
• 必要な面積はどの程度か
• 排水計画に問題はないか
• 開発許可等の他法令が関係しないか

4条か5条かは入口の判断であり、農地転用全体の可否判断ではありません。

まとめ｜自分の農地なら4条、権利移転等を伴えば5条

農地法4条と5条の違いを整理すると、次のようになります。

ただし、実際には4条・5条の区別だけでなく、

農振農用地

地域計画

農地区分

転用目的

開発許可等の他法令

まで確認する必要があります。

行政書士植松悠一郎事務所では、大町市を拠点に、白馬村・小谷村・池田町・松川村・安曇野市などの農地転用、農振除外、土地利用に関するご相談に対応しています。

農地転用の報酬については、
料金案内
をご確認ください。

「自分のケースは4条か5条か分からない」

「農地を購入する前に転用可能性を確認したい」

「住宅建築まで含めて必要な手続きを整理したい」

といった段階でもご相談いただけます。

ご相談は、
お問い合わせフォーム
から受け付けています。

「第1種農地だから転用が難しいと言われた」

「第2種、第3種という区分は何が違うの？」

農地を住宅、駐車場、資材置場、店舗などに利用しようとすると、重要になるのが農地区分です。

農地転用は、すべての農地について同じ基準で判断されるわけではありません。

農地の優良性や周辺の土地利用状況などによって、

• 農用地区域内農地
• 甲種農地
• 第1種農地
• 第2種農地
• 第3種農地

などに区分され、区分によって転用許可の基本的な考え方が異なります。

大まかには、農業上重要な農地ほど転用が厳しく、市街地に近い農地ほど転用が認められやすい制度になっています。

この記事では、それぞれの農地区分と農地転用の基本的な考え方について解説します。

農振除外との違いや手続きの順番については、「農振除外と農地転用の違い｜どちらが先？」もあわせてご覧ください。

農地転用は「どの農地か」で判断が変わります

農地転用許可制度では、優良農地を確保するため、農地の優良性や周辺の土地利用状況などによって農地を区分し、農業上の利用に支障が少ない農地へ転用を誘導する仕組みになっています。

そのため、

「農地であるかどうか」だけではなく、「どのような農地なのか」

が重要です。

主な区分を許可の基本方針とともに整理すると、次のようになります。

ただし、これはあくまで立地基準の基本的な整理です。

実際の許可可否は、農地区分だけで決まるわけではありません。

農用地区域内農地とは

農用地区域内農地とは、市町村が定める農業振興地域整備計画で、農用地区域とされた区域内にある農地です。

一般に**「青地」**と呼ばれます。

農用地区域内農地は、原則として転用が認められません。

農林水産省は、農用地区域内の農地について、農用地利用計画で指定された用途以外への転用は認められず、除外が必要と認められる場合には、農用地利用計画を変更したうえで農地転用許可を受ける必要があるとしています。

そのため、住宅や一般の事業用地などへ恒久的に転用する場合は、基本的に、

農振除外
↓
農地転用

という順番になります。

さらに地域計画区域内の農地については、地域計画の変更が先に必要となる場合があります。

農振除外について詳しくは、農林水産省「農業振興地域制度の概要」も確認できます。

甲種農地とは

甲種農地は、市街化調整区域内にある農地のうち、特に良好な営農条件を備えた農地です。

農林水産省の資料では、例えば、

• 農業公共投資後8年以内の農地
• 集団的に存在し、高性能農業機械による営農が可能な農地

などが示されています。

甲種農地は、農業上重要な農地として強く保護されているため、原則として転用不許可です。

ただし、農業用施設など、法令上の例外に該当する場合には転用が認められることがあります。

したがって、

「甲種農地だから絶対に転用できない」

と一律に判断するのではなく、予定している用途が例外許可の対象となり得るかを確認する必要があります。

第1種農地とは

第1種農地も、農業上重要な農地として位置付けられています。

農林水産省の資料では、

• 一定規模以上の集団農地
• 農業公共投資の対象となった農地
• 生産力の高い農地

などが第1種農地として整理されています。

第1種農地も基本的には原則不許可です。

ただし、一定の農業用施設など、法令上の例外に該当する場合は許可される可能性があります。

そのため、第1種農地については、

「原則不許可であり、例外要件に該当するかを確認する」

という考え方が基本になります。

第2種農地とは

第2種農地は、第1種農地ほど農業上の重要性が高くない農地や、市街地として発展する可能性のある区域内の農地などです。

農林水産省の資料では、

• 農業公共投資の対象となっていない小集団の生産力の低い農地
• 市街地として発展する可能性のある農地

などが例として示されています。

第2種農地では、第3種農地など他の土地に立地することが困難な場合などに許可するという考え方が基本です。

そのため、転用を検討する際には、

「他に転用しやすい土地で事業を行うことができないか」

という代替地の検討が問題になる場合があります。

第3種農地とは

第3種農地は、市街地の中や、市街地化が進んだ区域内にある農地です。

農林水産省の資料では、

• 都市的な整備がされた区域内の農地
• 市街地にある農地

などが示されています。

第3種農地については、立地基準上原則として許可されます。

そのため、第1種農地や第2種農地と比較すると、住宅や事業用地への転用を検討しやすい農地です。

ただし、

第3種農地だから必ず転用できるという意味ではありません。

農地転用では、農地区分とは別に、転用計画そのものについても審査されます。

「第3種だから必ず転用できる」わけではありません

農地転用許可では、農地区分などを見る立地基準だけでなく、転用事業を確実に実施できるか、周辺農地へ支障を生じさせないかなどを見る一般基準もあります。

農林水産省は、例えば、

• 他法令で必要な許認可を受けられる見込みがない
• 関係権利者の同意がない
• 周辺農地への被害防除措置が適切でない
• 一時転用後の農地への原状回復が確実でない

といった場合には許可しないという考え方を示しています。

そのため、第3種農地であっても、

実際にその場所で計画を実現できるのか

という確認は別途必要です。

第1種農地でも転用できる場合があります

反対に、

「第1種農地だから絶対に転用できない」

とも限りません。

第1種農地は原則不許可ですが、農地法上の例外に該当すれば転用できる場合があります。

重要なのは、

「第1種だから無理」

「第3種だから大丈夫」

と区分名だけで判断しないことです。

実際の検討では、

1. 農地区分
2. 転用目的
3. 周辺の土地利用状況
4. 代替地の有無
5. 必要となる他法令の許認可
6. 転用計画を実現できるか
7. 周辺農地への影響

などを総合して確認します。

農地区分はどうやって確認する？

農地区分は、土地の登記事項証明書を見ただけでは分かりません。

登記には「田」「畑」などの地目は記載されていますが、

第1種農地、第2種農地、第3種農地などの農地区分が記載されているわけではありません。

具体的な土地については、その農地を管轄する市町村の農業委員会などへ確認します。

確認する際には、

• 所在地
• 地番
• 転用したい目的
• 建物を建てる場合は用途
• おおよその利用面積

などを整理しておくと確認を進めやすくなります。

長野県の農地転用制度全般については、長野県「農地等の転用（4条・5条許可）」でも確認できます。

農地区分だけでなく「青地かどうか」も確認します

農地区分を確認するときは、第1種・第2種・第3種だけを見るのではなく、農振農用地に指定されているかどうかも重要です。

農振農用地、いわゆる青地であれば、原則として農地転用より先に農振除外が必要になります。

また、大町市では、2025年4月1日以降、地域計画区域内の農地について、農振除外や農地転用の前に地域計画変更が必要となっています。

したがって、最初の確認段階では、

• 青地か白地か
• 地域計画区域内か
• 農地区分は何か

をセットで確認するのが重要です。

家を建てたい場合は農地転用以外の確認も必要です

農地に住宅を建てたい場合、農地転用が可能かどうかだけ確認すればよいわけではありません。

例えば、

• 都市計画法
• 建築基準法
• 道路
• 上下水道
• 排水
• 土地改良区
• 地域計画
• 農振農用地

などが関係する場合があります。

特に、都市計画法上の規制がある地域では、農地転用とは別に建築や開発についての確認が必要になる場合があります。

そのため、

農地転用できる＝予定している建物を建てられる

とは限りません。

農地以外の土地利用規制まで含めた確認については、開発許可・造成・土地利用のご相談もご覧ください。

土地を買う前に農地区分を確認する

農地を購入して住宅、店舗、駐車場、資材置場などに利用したい場合は、売買を進める前に農地区分や必要な手続きを確認することが重要です。

特に、

「売地になっているから使えるだろう」

「周りに家が建っているから大丈夫だろう」

「道路沿いだから第3種農地だろう」

といった外見だけの判断はできません。

農地転用の可否は、対象となる土地ごとに確認する必要があります。

農地転用を検討するときの確認項目

農地を住宅や事業用地などに利用したい場合は、少なくとも次の項目を確認します。

• 土地の所在地・地番
• 青地か白地か
• 地域計画区域内か
• 農地区分
• 転用目的
• 必要な面積
• 売買・賃貸など権利移転の有無
• 他法令上の規制
• 周辺農地や排水への影響

農地転用だけでなく開発許可等も関係する場合がありますので、土地利用全体を見ながら手続きの順番を整理することが重要です。

当事務所の取扱内容については、農地転用・開発許可申請の専門窓口でもご案内しています。

まとめ｜農地転用はまず農地区分を確認する

農地転用では、農地がどの区分に該当するかによって許可の基本的な考え方が変わります。

大まかには、

農用地区域内農地：原則不許可
甲種農地：原則不許可
第1種農地：原則不許可
第2種農地：第3種農地等への立地が困難な場合などに許可
第3種農地：原則許可

という整理になります。

ただし、実際の転用可否は農地区分だけでは決まりません。

農振農用地、地域計画、転用目的、代替地、周辺農地への影響、都市計画法などの他法令も含めて確認する必要があります。

行政書士植松悠一郎事務所では、大町市・白馬村・小谷村・池田町・松川村・安曇野市周辺を中心に、農地転用、農振除外、開発許可など土地利用に関するご相談に対応しています。

報酬の目安については、料金案内をご確認ください。

「この農地は転用できるのか」「家を建てられる土地なのか」「購入前に必要な手続きを確認したい」といった段階でもご相談いただけます。

ご相談はお問い合わせフォームからお願いいたします。

「農振除外と農地転用は何が違うのか分からない」

「青地、白地、地域計画など、似たような言葉が多くて手続きの順番が分からない」

農地を住宅、駐車場、資材置場、店舗などに利用しようとすると、このような問題がよく出てきます。

農振除外と農地転用は、どちらも農地を別の用途に利用するときに関係する制度ですが、まったく別の手続きです。

簡単に整理すると、

農振除外は「農業のために確保する区域から外す手続き」

農地転用は「農地を住宅や駐車場など農地以外の用途に変える手続き」

です。

そして、農振農用地、いわゆる「青地」に指定されている農地を住宅などへ転用する場合は、原則として、

地域計画の変更（必要な場合）
↓
農振除外
↓
農地転用

という順番で進めます。

農地転用や農振除外だけでなく、開発許可や建築関係の確認まで関係する土地については、当事務所の農地転用・開発許可申請の専門窓口もご覧ください。

この記事では、農振除外と農地転用の違い、青地・白地の違い、手続きの順番、確認すべきポイントについて解説します。

農振除外と農地転用は別の制度です

まず理解しておきたいのは、農振除外と農地転用は同じ手続きではないということです。

農地には、大きく分けて、

• 農業振興地域制度による土地利用の規制
• 農地法による農地転用の規制

という二つの仕組みが関係しています。

農林水産省も、農業振興地域制度と農地転用許可制度をそれぞれ設け、農地の確保と土地利用の調整を行っています。詳しくは農林水産省「農業振興地域制度の概要」で確認できます。

農振除外とは

市町村は、将来にわたって農業に利用していくべき土地を「農用地区域」に指定しています。

この農用地区域に含まれる農地は、一般に青地と呼ばれます。

農用地区域内では農業上の利用を確保するため、指定された用途以外への利用が制限されています。住宅などへ恒久的に転用する計画があり、一定の要件を満たす場合には、農用地利用計画を変更し、その土地を農用地区域から外す手続きを行います。

これが一般にいう農振除外です。

農地転用とは

一方、農地転用とは、農地を農地以外の用途に変更することです。

例えば、

• 住宅を建てる
• 駐車場にする
• 資材置場にする
• 店舗や事務所を建てる
• 工場や倉庫を建てる

といった場合が該当します。

長野県では、農地の所有者自身が転用する場合は原則として農地法4条、売買や賃貸借など権利の移転・設定を伴って転用する場合は原則として農地法5条の手続きとなります。

制度や申請手続きについては、長野県「農地等の転用（4条・5条許可）」でも確認できます。

農振除外と農地転用の違い

両者を整理すると次のようになります。

重要なのは、農振除外が認められたからといって、自動的に農地転用も認められるわけではないという点です。

農振除外と農地転用では、制度も審査基準も異なります。

そのため、農振除外を進める前から、最終的な農地転用の可能性まで確認しておくことが重要です。

「青地」と「白地」とは？

農振除外を調べていると、「青地」「白地」という言葉がよく出てきます。

大町市では、農振農用地を「青地」、その他の農地を「白地」として案内しています。

青地

青地は、農業振興地域整備計画上の農用地区域内にある土地です。

農業上の利用を確保すべき土地であるため、住宅などへの転用は原則として制限されています。

住宅や駐車場などへ恒久的に転用する場合、まず農振除外の検討が必要になるのが基本です。

白地

白地は、農業振興地域内ではあるものの、農用地区域には指定されていない農地です。

白地であれば通常、農振除外そのものは必要ありません。

ただし、

「白地だから自由に家を建てられる」わけではありません。

その土地が農地である以上、原則として農地法上の転用手続きが必要です。

また、農地転用では、第1種農地、第2種農地、第3種農地などの農地区分によっても許可の考え方が変わります。

農地区分については、「農地転用できない土地とは？第1種・第2種・第3種農地の違い」でも詳しく解説しています。

青地を転用するときは、農振除外が先です

農振農用地を住宅などへ恒久的に転用する場合、基本的な流れは、

農振除外
↓
農地転用

です。

農林水産省も、農用地区域内の農地について、農用地区域から除外する必要が認められる場合には、農用地利用計画を変更したうえで農地法による転用許可を受ける必要があるとしています。

長野県も、農用地区域内農地を転用する場合は、原則として農地転用手続きの前に農振除外が必要と案内しています。

したがって、

「まず農地転用をして、その後に農振除外をする」

という順番ではありません。

2025年4月以降は「地域計画」の確認も重要です

現在の農地手続きで特に注意したいのが地域計画です。

大町市では、2025年4月1日以降、転用予定地が地域計画区域内の農地である場合、農振除外申請より前に地域計画の変更手続きが必要と案内しています。

詳しくは大町市「農振農用地（青地）の除外手続きについて」で確認できます。

そのため、大町市で地域計画区域内の青地を転用する場合は、

地域計画の変更
↓
農振除外
↓
農地転用

という順番になります。

また、大町市では白地や農振地域外の農地についても、地域計画区域内であれば、農地転用等の前に地域計画変更が必要とされています。

従来の「青地なら農振除外、白地なら農転」という理解だけでは不十分な場合があるため、現在は地域計画区域内かどうかも最初に確認すべき事項です。

農振除外は申請すれば必ず認められるわけではありません

農振除外は、単に「この土地に家を建てたい」という理由だけで認められる制度ではありません。

農林水産省が示している一般的な除外要件には、主に次のようなものがあります。

1. 農用地区域以外に代替すべき土地がないこと
2. 地域計画の達成に支障を及ぼすおそれがないこと
3. 周辺農地の効率的・総合的な利用に支障を及ぼすおそれがないこと
4. 担い手への農地利用の集積に支障を及ぼすおそれがないこと
5. 土地改良施設の機能に支障を及ぼすおそれがないこと
6. 農業基盤整備事業完了後8年を経過していること

これらの要件については、農林水産省「農業振興地域制度の概要」に記載されています。

したがって、

「自分の土地だから」

「家から近いから」

「すでに土地を買うことを決めているから」

といった事情だけで判断できるものではありません。

なぜその土地でなければならないのか、周辺農地への影響はないか、他の土地では代替できないのかなどを含めて確認されます。

農振除外できても農地転用できない場合があります

ここは特に重要です。

農振除外は、農地転用許可を保証するものではありません。

農地転用では、その農地の立地条件に関する基準と、転用計画の実現可能性や周辺農地への影響などに関する基準が審査されます。

そのため、

青地から外れた＝必ず住宅を建てられる

とは限りません。

農振除外を進める前の段階から、除外後に予定している用途で農地転用できる見込みがあるのかも確認しておくことが重要です。

農地転用の4条と5条の違い

農地転用には、主に農地法4条と5条があります。

農地法4条

現在の農地所有者が、自分自身でその土地を転用する場合です。

例えば、

「自分が所有している畑に自宅を建てる」

といったケースです。

農地法5条

売買、賃貸借、使用貸借など、権利の移転や設定を伴って転用する場合です。

例えば、

「農地を購入して、その土地に住宅を建てる」

といったケースです。

長野県は、5条許可を受ける場合には別途4条許可を受ける必要はないと案内しています。

農地に家を建てる場合の確認順序

農地に住宅を建てたい場合、いきなり農地転用申請書を作り始めるのではなく、土地の状況を順番に確認していきます。

1．対象地が農地か確認する

登記上の地目だけでなく、土地の現況も含めて確認します。

2．農振農用地（青地）か確認する

青地であれば、原則として農振除外を検討する必要があります。

3．地域計画区域内か確認する

地域計画区域内である場合、農振除外や農地転用より先に地域計画変更が必要になることがあります。

4．農振除外の可能性を確認する

青地の場合は、代替地の有無、周辺農地への影響、土地改良事業などを確認します。

5．農地転用の可能性を確認する

農地区分、転用目的、計画内容などから、転用許可の見込みを確認します。

6．建築・開発関係の規制も確認する

農地転用が可能でも、それだけで建物を建てられるとは限りません。

都市計画法、建築基準法、道路、上下水道、排水など、別の規制が関係する場合があります。

土地利用全体の確認については、当事務所の開発許可・造成・土地利用のご相談でも説明しています。

大町市で農振除外をする場合

大町市では、農振除外申請を年3回受け付けています。

現在公表されている受付期限は、

• 第1回：4月10日まで
• 第2回：8月10日まで
• 第3回：12月10日まで

です。

期限が土日祝日の場合は、その前の平日までとされています。

農振除外はいつでも随時申請できる手続きではないため、住宅建築や土地購入などに予定時期がある場合は注意が必要です。

計画が進んでから青地であることが分かると、予定していた売買や建築のスケジュールに大きく影響する可能性があります。

土地を買う前に確認することが重要です

農地を購入して住宅や事業用地として利用したい場合は、契約を先に進める前に、

• 農振農用地か
• 地域計画区域内か
• 農地転用できる農地か
• 予定している用途で利用できるか
• 開発許可など他の手続きが必要か

を確認しておくことが重要です。

特に、

「農地転用できると思って土地を買ったが、実際には予定していた用途への転用が難しかった」

という状態になると、土地利用計画そのものを変更しなければならなくなる可能性があります。

農地の場合は、通常の宅地と同じ感覚で売買や建築計画を進めないことが重要です。

農振除外・農地転用の相談で確認したい情報

相談する際には、少なくとも次の情報が分かると確認を進めやすくなります。

• 土地の所在地・地番
• 現在の所有者
• 土地をどのように利用したいか
• 建物を建てる場合はその用途
• 売買予定があるか
• おおよその利用面積
• 希望する利用開始・建築時期

特に地番が分かれば、農振農用地や地域計画、農地区分などについて具体的な確認を進めやすくなります。

まとめ｜最初に青地・地域計画・農地区分を確認する

農振除外と農地転用は別の制度です。

農振農用地、いわゆる青地を住宅などへ転用する場合は、原則として、

農振除外
↓
農地転用

という順番になります。

さらに現在は、土地によってはその前に地域計画の変更が必要です。

そのため、農地を住宅や駐車場、事業用地などとして利用したい場合は、まず、

「青地か白地か」
「地域計画区域内か」
「農地転用上どのような農地なのか」

を確認することが重要です。

行政書士植松悠一郎事務所では、大町市・白馬村・小谷村・池田町・松川村・安曇野市周辺を中心に、農地転用、農振除外、開発許可など土地利用に関するご相談に対応しています。

報酬の目安については、料金案内をご確認ください。

「この土地に家を建てられるのか分からない」「農振除外が必要と言われた」「土地を購入する前に手続きを確認したい」といった段階でもご相談いただけます。

ご相談はお問い合わせフォームからお願いいたします。